产权属鞍山钢铁集团 空置近三年后网上引来众多买家探询

　　近日，坐落于北外滩地区吴淞路328号的一栋独栋商务楼以1.88亿元挂牌转让，此举一经上海联合产权交易所公告，众多意向买家纷至沓来寻盘，网页的访问次数立即高达近300次。?????

　　业主目的盘活变现

　　昨天，记者实地走访发现，这栋商务楼位于耀江国际广场内。

　　记者发现，吴淞路到耀江国际广场的270号就已截止，紧接着的一栋楼是吴淞路400号，但并无转让挂牌公告所称的328号，而联交所经办人只称“具体项目我们也没看过，而且我们也不带看”。几经辗转，才了解到该栋商务楼就是耀江国际花园内近余杭路转角处的一栋商用物业，产权属鞍山钢铁集团，是其在沪购置的一处物业，本打算作为其驻上海办事处，但时至今日仍未见有人办公，楼宇的外立面为深灰色全石材打造，显得典雅而不失现代，但其内部则未经装修，仍是毛坯房。

　　据该小区物业管理公司第一太平戴维斯的沈经理介绍，这栋楼的业主方的确是鞍山钢铁集团驻沪办事处，开发商耀兴房产公司还特意按照鞍钢的要求为其量身定做，楼宇布局、内部结构也都按其设计需要建造。不过，自2006年交房后，就从未有人搬进去过，连内部装修也未进行，空置至今已近三年。沈经理称：“鞍钢在本小区内有多处物业，其中也包括住宅，而整栋的大面积商办就这一处。”他还表示，并不知道业主方已挂牌公告欲转让该物业。

　　为何鞍钢要转让这栋商务楼？记者又连线了鞍钢委托机构的代表徐先生，他说，转让的原因是将闲置物业盘活变现。

　　三楼相连 单价2.5万

　　耀江国际广场是虹口北外滩地区颇为著名的高档商住复合型楼盘，小区南靠汉阳路，西临吴淞路，其南距黄浦江约二三百米，翻越紧挨着的吴淞路桥就是上海的老外滩。周边有十多条公交及轨道M4线。整个小区占地2.1万平方米，建筑面积近14万平方米，由1幢28层酒店式公寓、1幢28层甲级写字楼、3幢高层住宅(2幢32层、1幢23层)及若干独立式“企业总部建筑“组成。 

　　本次挂牌转让的这栋商务楼，总建筑面积近7500平方米，由三部分相连组成，其中1号楼建筑面积3120平方米(8层)，面临吴淞路主干道；2号楼建筑面积2459.27平方米(4层)，位于吴淞路余杭路拐角处；3号楼建筑面积1920.平方米(4层)，位于余杭路上。

　　若以挂牌底价1.88亿元计算，则该栋楼单价约为2.5万元／平方米。记者从北外滩地区多家中介门店了解，目前区域内的住宅次新房成交单价约在2.5万-2.8万元／平方米左右，而耀江国际、白金府邸的江景房单价在3万元／平方米以上。但由于地区内现有商用物业不多，仅宝矿国际大厦等，所以当地出售型甲级写字楼的挂牌均价一般高达5万元／平方米左右。

　　底价高企 回报偏低

　　以鞍钢集团就这栋商务楼制定的转让底价(单价)来看，其挂牌价格似乎不贵。不过，该商务楼所处位置周边多为城市旧里，而且所处的余杭路为条单行道小路，其南向的众多民居尚未动迁，环境不尽如人意，整个地区面貌的改变尚有待时日，等到北外滩改造工程全线上马推进，这里才能旧貌换新颜，届时，该地段的价值和升值空间才能真正得到体现。

　　其次，虽然该楼地处北外滩、依靠耀江国际商住小区，但由于楼层和朝向关系，空坐滨江地段，却与江景无缘。再次，位于住宅小区内的商办楼，其价值与纯甲级写字楼相比大打折扣，尤其是目前外滩地区正处于大规模改造阶段，外白渡桥也正在移位，吴淞路闸桥也要被拆除，整个地区的市容、交通大环境正处于脱胎换骨的阵痛期，人气和商务氛围须假以时日才有望复苏。而随着对央行货币紧缩政策的预期加重，目前以1.88亿元买这样一栋楼，时机是否适宜也是个问题。

　　记者在网上查询了该项目，据悉，2005年6月，鞍钢集团以1.346万元／平方米的单价约1亿元总价购得此楼，在空置三年之后，再以单价2.5万元／平方米叫价转让，溢价已近一倍，但若买家买下后用于出租，以按照该地区内“甲级”写字楼的平均租金水平(仅约3.5元／平方米／天)估算，则满租状态下此楼的年租收益仅958万元，再以转让底价(总价1.88亿元)计，年租回报率不到5%。