36%股权与8.11亿债权打包转让

　　北京产权交易所日前公告，北京新兴房地产开发总公司以13.85亿元挂牌转让长青有限公司36%股权和8.11亿债权。分析人士认为，因房地产市场近期以来持续低迷，不少房地产企业正在选择收缩战线、转让部分地产子公司股权以缓解资金压力。而北京新兴房地产退出长青公司，也正是基于这一考虑。另据透露，此次股权债券一同转让，也与其控制下的珠江控股（000505）的资产重组有关。

　　高于评估值挂牌

　　根据交易所公告显示，截至2008年2月29日评估基准日，标的公司资产总额391410.94万元，负债总额252001.72万元，所有者权益139409.22万元。通过计算，资产负债率为64.38%。转让标的对应评估值131287.32万元。13.85亿元的挂牌价显然略高于评估值。

　　长青有限公司属于中型国有参股企业。主要经营范围为，在规划用地范围内，建设中国老年活动中心，包括酒店、公寓、写字间、附设商场、停车场、体育设施，向中外客户出售、出租上述物业及对上述物业进行管理。

　　公告审计数据则显示，长青公司资产总额206476.05万元，净资产-45525.67万元，上年主营业务收入为0，上年利润总额-491.23万元，上年净利润-491.23万元。

　　分析人士认为，国内房地产行业集中度低，股权构架也比较复杂。在现在房市不景气的大环境下，不少房地产企业出于资金压力，选择转让项目股权。但在资金紧张的情况下，房地产公司股权转让价格并不会太高。

　　挂牌资料显示，本次拟转让的长青公司股权因涉讼被查封，此次挂牌转让已经相关法院同意。关于转让方在标的企业的8.11亿元债权，标的企业已经与转让方签署《还款协议》，约定2008年8月31日前偿还转让方3亿元；2008年12月31日前偿还转让方剩余借款及利息。另一方面，标的企业已与银行签订了金额为20亿港币的《房地产抵押贷款合同》，贷款主体为瑞城国际有限公司，抵押物为标的企业主要资产。 

　　资料显示，长青公司股东瑞城国际有限公司确认保留行使股东优先购买权和在场外行使该优先购买权的权利。从公告中可以看出，受让方还要承担为转让标的还款的义务。

　　或与资产重组有关

　　知情人士透露，北京新兴房地产此次一并转让长青公司的股权和债权，很可能还与珠江控股的重组有关。

　　去年9月，珠江控股公告，公司拟向控股股东北京市万发房地产开发股份有限公司及实际控制人北京市新兴房地产开发总公司非公开发行股票，收购其与房地产开发有关的资产。其中包括向北京新兴收购长青公司36%的股权。但后来，定向增发未能顺利完成。

　　珠江控股的解释是，拟收购的资产中部分由于位置特殊，在资产处置方式和未来经营计划上还存在分歧。而其中的症结，便是北京新兴房地产位于第二使馆区瑞成中心项目位置特殊；该项目正是由长青公司具体从事的开发建设。

　　今年3月17日，珠江控股公告称，公司的实际控制人目前正在与中信集团就北京新兴资产重组的有关事项进行协商和沟通，公司股票自即日起停牌。

　　不过，珠江控股随后澄清，北京新兴与中信集团的资产重组，仅涉及北京新兴出资人的变更，并不涉及中信地产吸收合并及向珠江控股定向增发的事项。公司及北京万发、北京新兴，均未知中信集团成为北京新兴出资人后的经营策略。

　　而市场对中信旗下的地产业务借壳珠江控股早有传闻，珠江控股股价也在借壳传闻真假之间跌宕起伏。正如分析人士指出，中信地产选择借壳上市相对来说更容易实现融资的目的。

　　中信集团2000年初就制定了自己的四大主导产业，即金融、房地产及基础设施建设、资源类产业、高科技产业。如今，就只剩下房地产业没有形成上市融资主体。2007年12月24日，中信地产成立。公开资料显示，中信地产2006年实现营业收入72.2亿元，土地储备总量达2000万平方米。今年2月28日，中信证券公告称金石投资将以不超过5亿元认股中信地产增发新股后不超过总股本的1.33%。