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| 上海固定利率房贷走出低谷 | ||||||||
| (2006-08-17 09:09:56) | ||||||||
| “在4月底加息之前，我们在上海只签出一笔26万元的固定利率贷款业务。加息之后的3个多月中，这个数字已经上升为24笔，累计贷款额已经达到4400万元。”光大银行上海分行私人业务部成伟近日向记者表示。
尽管目前央行再次加息的信号还不是很明朗，但是随着业界普遍认为利率已经进入上升通道的影响，固定利率房贷越来越受到消费者的青睐。据目前获批实行固定利率房贷业务的三家银行反映，自今年4月底贷款加息至7月中旬，固定利率房贷业务正迅速走出低谷，累计业务量已突破千万元。 加息带动固定利率房贷升温 连续两年的利率上调掀起的提前还贷风潮让商业银行遭受了不同程度的损失，且2005年房地产市场遇冷导致房贷市场呈萎缩态势。住房贷款一直是被看好的优质资产，于是各家银行纷纷推出固定利率产品，以避免提前还贷的冲击。今年年初，光大银行率先开启了固定利率房贷业务，之后招商银行、建设银行也相继跟进。 然而，固定利率房贷推出伊始，市场的反应与银行的期望大相径庭。光大银行推出一个月，签单数屈指可数。对此，中国社会科学院金融研究所金融发展与制度室主任易宪容认为，住房按揭贷款固定利率叫好不叫座的情况，是因为目前百姓对利率既敏感又缺乏了解的矛盾态度所决定的。一部分贷款者对利息十分敏感，即使是微小的差别也十分在乎；还有一部分人对按揭贷款固定利率不感兴趣，最主要的原因可能在于民众的金融知识不足、对当前的宏观经济形势所知不多。 这种“叫好不叫座”的情况在央行宣布上调贷款利率0.27个百分点后有所改善。各家银行开办的个人住房贷款利率随着央行贷款基准利率上调。虽然目前已经开始还贷的贷款者要等到明年1月1日以后才会面对新利率，但是由于两者利差被大幅拉近，不少申城市民开始关注固定利率房贷。 “刚开始推出来的时候确实不行，在央行上调利率0.27%之后，我们行的这项业务明显起色不少。”招商银行上海分行风险控制部负责人苗女士对记者说。 光大银行零售授信管理中心主任任彩丽透露，在今年4月底央行加息之前，光大银行各地分行固定利率房贷签单客户汇总量约1000个，由于总量有限，市场影响不大。宣布加息后的4个月中，咨询该行固定利率房贷的客户非常多，固定利率房贷签单客户明显增多。在上海，还出现某个楼盘集体办理固定利率房贷的情况。 据了解，4月加息至今，光大、招行及建行上海分行3家银行已累计受理几十笔定息房贷业务，业务量达上千万元。其中，截至7月底，光大银行上海分行固定利率贷款额为4400万元，建设银行上海分行固定利率贷款额为600万元左右。 随着固定利率房贷业务的走强，其他银行也相继表示要跟进开发这一业务领域。 目前，除光大、招行、建行三家银行已获批外，工商银行、浦发银行和民生银行都表示在积极研发新的房贷品种，不排除很快推出固定利率房贷业务的可能。而浦发银行其实早在2006年年初就向银监会提出了固定利率房贷业务的申请。 成为市场主流尚需时日 招商银行上海分行与建设银行上海分行相关人员都表示，虽有升温但目前固定利率房贷业务量与各银行的期望值还相差很远。虽然每天咨询固定利率房贷的电话络绎不绝，可是真正签单的数量仍然不能达到银行的预期值。 业内人士分析，固定利率所宣传的最大卖点就在于锁定未来加息所带来的房贷利率上浮风险。 以光大银行5至10年期固定利率房贷为例，贷款者可以在整个贷款期内执行6.18%的基准利率，不受央行本次将基准利率提高到6.39%的影响。 不过，与央行确定的下限利率(5.751%)相比，固定利率房贷的优惠利率仍略高，如建行10年期的优惠利率为6.12%、招行为6.09%、光大为6.08%。 同时，贷款年限也是影响消费者接受的因素之一。 从贷款年限来看，招行与建行上海分行推出的贷款年限标准为3年期、5年期和10年期三个档次。光大银行在此基础之上还增加了一个半年期的固定利率房贷年限。经过对市场接受程度的调查后，浦发银行目前正研发5年期分阶段推进的固定利率房贷模式，即在5年内将保持同一利率，到期后，再由浦发银行和客户协调新的利率标准。以20年房贷为例，第一个5年，浦发银行会根据市场利率来制定一个固定房贷利率，这5年内就按照商定的固定房贷利率来执行；到了第二个5年，银行将参考同期央行公布的市场利率重新制定固定房贷利率，第二个5年则按照重新制定的利率来执行；以此类推，直至房贷合同最后完成。 据任彩丽介绍，最受购房者欢迎的是期限最长的10年期的模式。但银行方面处于风险控制的考虑，目前还不能推出贷款年限更长的固定利率房贷模式。 为了吸引更多的贷款者，各银行也正对固定利率房贷执行标准进行多次调整。例如，优质客户可以从银行获得固定利率房贷的优惠利率，固定利率与浮动利率可互相转换、以及将适用范围扩展到二手房、商用房等。 有关专家认为，因处于市场初创期，目前国内推出的固定利率房贷产品还不很完善。目前贷款期限最高不超过10年是固定利率房贷最大的硬伤。对于大多数购房者而言，还不具备这么强的还款能力，他们选择的年限一般为15年至30年。因此，要使固定利率房贷能成为市场主流产品，除需消费者消费意识的转变外，各商业银行也需要进一步对固定利率房贷加以完善。 （祝颖/中国房地产报） |
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