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| 房地产调控 行政调控的目标和成本 | ||||||||
| (2006-08-06 15:34:42) | ||||||||
| 袁一泓
今年的房地产调控，很多人都理解成是“调控房价”，甚至简化为“降低房价”。稳定房价固然是调控的目的之一，但今年的房地产调控，本质上却与若干“宏大叙事”有关。将“和谐社会”落到实处，就必须解决贫富差距过大的问题。中央正在推行之中的收入分配制度改革，正是着眼于此。提高低收入者的收入水平，调节少部分人的过高收入，扩大中等收入的比重等，主要是通过工资和税收等方式来实现，但在整个家庭的财产收入构成中，住房作为价值最高的商品，占有最重要的比例，假如能将住房资源纳入调整范围，收入分配制度改革的成效将会大得多。2006年房地产再调控正是在这个意义上与“和谐社会”与“收入分配制度改革”建立了内在联系。 贫富悬殊在房地产市场有着直接表现。一方面，是高收入人群住房需求旺盛，成为拉动房价上涨的动力之一；另一方面，却是一部分中低收入人群买不起房或没有合适的中低价住房可买。在贫富悬殊、收入分配严重不平衡的背景下，我国房地产市场的问题在汹汹舆论面前日益凸显其社会属性乃至政治属性。 用行政手段调控房地产市场，突出体现在“国十五条”的“三限”（限价格、限户型、限面积）和90平方米、70%这两个量化数字上。事实上，2004年以来的房地产宏观调控，行政手段一直与经济手段如影随形。在市场经济条件下，行政调控被认为是经济调控失灵后的必要手段。房地产是我国市场化程度较高的重要行业之一，但近年施加的信贷、利率和税收等经济手段，对房地产的影响并没有达到调控的预期目标。在多重因素的作用下，在尚未理清是经济手段失灵还是房地产市场本身失灵的情况下，中央政府部门将行政手段从辅助的位置径直提到了与经济手段并列的前台。2004-2005年房地产宏观调控的效果是不如人意的。其表现之一是众多城市房价仍在迅猛上涨，其二是房地产投资规模仍然偏大，增速过快。那么，在强化了行政调控之后，我们将会收获一枚怎样的果子？强调地方政府保障中低收入家庭住房的责任，加大中小套型、中低价位普通商品房（含经济适用房）和廉租住房建设，很有必要。但以行政手段调控市场，或许是要付出一定成本的。 房地产是我国市场化程度较高的行业之一，商品房价格主要是由市场机制形成，但“三限”的核心就是要实行价格管制。虽然政府部门的初衷是良好的，但既往的实践证明，政府是管不好价格的。并且，在干扰甚至扰乱市场价格形成机制的同时，很大程度上将制约行政调控的成效。 行政调控还将导致权力寻租。建设部165号文件将90平方米、70%的设置权力下放给了地方政府。人们有理由怀疑，地方政府部门在获得了自由裁量权的同时，也获得了权力寻租的空间。因为，哪些项目必须严格执行90平方米、70%的规定，哪些项目可以避开或突破，容易被人为因素主导。而商业贿赂比较盛行的地产界，向来是不惜也不惮以重金来攻克有关部门及其工作人员的。去年“国八条”曾有“要追究有关负责人的责任”的严厉措辞，不少城市房价在调控中继续大幅上涨，但并没有哪个地方的有关负责人被追究责任；今年“国十五条”也有“要予以通报批评，并限期整改”的措辞，行政调控的味道也更浓，但部分城市观望期过后倘若房价再次出现报复性上涨怎么办？成本决定收益。有时我们可以捡获显见的短时收益，但市场付出的高昂成本可能需要更长的时间才会逐步呈现。（中证网） |
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