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| 中国证券报首页 > 专题报道 > 公司专题 > 紧缩政策影响几何 |
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| 紧缩行业如何看（四）房地产：消费信贷决定行业冷暖 | ||||||||
| (2004-05-20 10:13:29) | ||||||||
| 西南证券研发中心 王德勇 房地产业是宏观紧缩的首要目标 房地产业不仅属投资过热的行业之一，而且个人理解它还是紧缩首要目标。一是房地产是本次投资过热的源头。房地产行业快速增长是导致其它多个产业过热的最重要原因之一。由于房地产行业是钢铁、水泥等产业的上游产业，其快速增长带动了钢铁、水泥的需求，并带来了这些行业的投资过热，同样钢铁水泥又属高耗能产业，与电解铝等其它高耗能行业一起带动了对能源的需求，从而导致煤炭电力紧张，煤炭需求上升又导致运输紧张，再加上钢铁需求上升导致的铁矿石对运输需求的增长，带来全社会运力紧张。从产业传导关系看，房地产处于本次投资过热的源头，另一个源头是汽车。 二是房地产行业本身存在一定投资过热的情况。自2000年开始，房地产行业一直保持了年30%左右的增长速度，今年一季度房地产投资增长更是高达41%，行业的快速增长吸引了大量资金涌入，某些地区出现了明显的过热。央行一份报告中称，判断投资总体是否过热，首先就是房地产价格和固定资产投资价格，2004年一季度，全国土地交易同比上涨7.5%，房屋销售价格上涨7.7%。从资源承受能力、投资在购房中的比例、投资消费比例等指标来看，房地产业都很容易打上投资过热的烙印。 三是房地产投资过热会给宏观经济带来重大潜在危害。首先是给金融系统带来的风险，目前我国房地产开发过度依赖银行资金，而且违规信贷很多；其次是土地领域内违法违规严重，在农村，开发区占用和随意征地导致耕地减少严重，在城镇，则存在大量土地违法交易与粗暴拆迁。国土部最新调查显示，全国城镇土地储备为170万亩，其中在开发商手中的有70万亩；再次是由于房地产行业本身在GDP增长中所占比重很高，同时对其它产业的带动性很强，其过热会给整个经济带来危害。 房地产业受紧缩影响最深 对房地产行业来说，本次紧缩是紧跟着2003年地产新政出台的，可谓雪上加霜，在各行业中，房地产行业受影响最深。地产新政包括土地革命、银行信贷收缩和房屋销售司法解释，特别是前两个方面，分别从土地、资金两个方面对房地产行业进行了规范，导致土地资金获得的难度提高，成本加大。今年的紧缩的影响虽然没有去年地产新政的影响大，但却是雪上加霜： 房地产开发进入门槛进一步提高。目前银行信贷主要包括房地产开发贷款和个人住房抵押贷款两类，本次紧缩分别提高了这两类信贷的门槛。通过提高自有资金比例限制开发贷款，4月27日，国务院通知，决定房地产开发(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，实际中，相当于从30%提高到35%。3月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，则对住房抵押贷款进行了限制，明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50%。 房地产资金成本提高。提高贷款利率上浮区间，加大了房地产行业的资金成本。1月1日起，贷款利率浮动区间进一步扩大，其中，商业银行、城信社贷款利率的浮动区间上限扩大到贷款基准利率的1.7倍。 消费信贷政策取向决定行业前景 本次紧缩将加速由于地产新政带来的产业结构调整速度。在本次紧缩形势下，各银行均不同程度的收紧了对房地产行业的贷款：包括实行贷款总量控制、上收贷款审批权、限制集团授信额度、限制购买多套住房的贷款等，目前开发商从银行获得资金已经非常之难，其难度一方面表现在贷款条件的提高，另一方面更体现在银行的谨慎态度。而我国开发商有3万多家，绝大多数为项目公司，实力不强，负债率高，其中大部分将在紧缩形势下被淘汰出局，从而加快行业结构调整的速度。 同时，整个行业以住宅开发快速增长为主要特征的产业格局也会发生变化，在今后一段时间，房地产行业内的其它领域将获得更快发展。 对房地产行业来说，预期紧缩政策可能还有多个方面。一是对房地产信托项目的限制，据称已经正制定之中，房地产信托项目的发行条件将参照央行121文件规定；二是房地产贷款利率的提高；三是规范土地市场；四是限制消费信贷。 需求拉动行业快速增长，消费信贷决定行业冷暖。近年房地产行业的快速增长得益于住房制度改革和房地产消费信贷所带来的制度性的解放，在今后相当长的时间内，经济增长、城化水平的快速提高及消费结构升级将形成对房地产的强劲需求，紧缩政策对现有的房地产开发企业造成致命打击，但社会资金会被市场需求吸引，进入房地产行业，从而整个行业仍能保持快速增长。但消费需求的保持来源于住房制度改革及消费贷款的支持，就目前来看，消费贷款政策的变化将成为决定行业冷暖的关键，目前我国鼓励住房消费贷款，实行优惠利率，这些政策取向有可能发生变化，对消费贷款的限制可能会从以下角度入手：对房地产的限制、对购房人的限制、对投资行为的限制、提高首付款比例、缩短贷款期限、提高贷款利率。目前有些地区、有些银行已经开始从某些方面进行了限制，但目地主要是防范风险、抑制房地产投机。因此，房地产行业的前景如何，将取决了国家对房地产消费贷款的政策取向。（中证网） |
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