2万套小户型集中入市

　　去年颁布的“国六条”规定无论是单个项目还是区域总量，90平方米以下的中小户型都必须占70%。到目前为止，新政实施已经一年有余，据业内人士预测，按照去年成交土地和整改项目的周期计算，执行“90/70”政策的小户型项目将集中在今年下半年到2008年上半年入市，届时预计有超过2万套90平方米以下的小户型项目集中入市，小户型项目将迎来放量高峰。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心的统计数据显示，今年下半年，北京市预计有200个左右的住宅项目入市，虽然总量与上半年相比未见增多，但小户型产品放量明显。

　　调查显示，自5月中旬以来，首批小户型项目就开始入市，但未能形成集中放量。包括悦园、金泰城MINI在内的多个小户型楼盘都已经正式集中开盘。进入6月份，百子湾的金泰先锋、亚奥板块的旭辉奥都、管庄的尚东阁、大兴的蚂蚁工房等多个中小户型项目也纷纷入市。

　　从区域上看，小户型供应量依然是东胜于西，北热于南。主要集中在四环外，市中心小户型供应量较少，主要是一些精装修公寓或是酒店式公寓。

　　市场仍显供不应求

　　小户型的消费群体主要分为自住性需求和投资性需求。对于购买力弱的自住性消费者来说，小户型这一低总价的优势不仅吸引了中低收入者前来购买，而且也吸引了一些刚毕业不久的青年置业者、暂居北京工作的异地置业者，以及一些希望就近照顾父母的亲情一族；另外，还有部分处于商圈附近、精装修的酒店式公寓也获得了很多高级白领人士的青睐。

　　与庞大的需求相比，目前，北京市场上的小户型项目放量缓慢，供应量相对不足。与宏观调控要求的90平米小户型供应占比70%的要求相比，小户型供应总量仍显得有些单薄。据中大恒基不动产营销市场研究中心的统计数据显示，截至目前，北京市小户型项目仅占开盘总数的16%左右，远未达到政策要求的目标。

　　业内人士认为，上半年北京小户型项目供应量相对不足，主要是由于距宏观调控政策时间较短，政策出台后，一些开发商对政策的观望，以及重新规划设计导致部分小户型项目入市时间有些推迟。

　　尽管目前多个小户型项目纷纷入市，但市场依旧是供不应求。市场上的中小户型长期以来占比很低。根据北京市房地产交易网的获批入市的小户型占比情况来看，1至4月份分别为15%、13%、5%和15%，均不足两成。5月份，首批新政过关项目陆续开始入市销售，其间中小户型供应比例首次突破两成，达到总量的25.5%。但是，相对于消费者对于小户型项目旺盛的需求而言，小户型项目供应量仍显不足。

　　“90/70”政策过后，市场对小户型的期盼一直都是保持相当高的热度。但是，从上半年开盘项目的情况看，新开盘项目仍以大户型及高档住宅供应为主，数据显示，小户型产品的市场占有率不足总量的20%。

　　房价下降的可能性不大

　　由于地理位置优越、交通便利以及优质的服务和管理，致使这些小户型项目价格一般不低于20000元/平米。而四、五环周边热点区域的小户型项目，如东部的朝青、百子湾板块，开盘均价在8000—13500元/平米之间；北部的亚奥、望京、上清板块，公寓占据较大比例，价格在7500—10000元/平米之间；南部的黄村附近则以普通住宅为主，价格在6000元/平米左右，其他远郊地区，如怀柔、门头沟、房山等区域，价格相对比较低，一般在4000—6000元/平米之间。

　　“国六条”出台一年，北京房价不但没有下降，反而在上半年呈现整体上涨的态势。国家统计局、发改委发布的统计数据显示：4月份北京房价上涨10.7%，6月份北京的房价环比上涨了3.4%。

　　虽然，随着年底将迎来小户型的集中上市，有效供应套数也会随之增加，这都将在一定程度上缓解供需矛盾。但是，业内人士认为，“90/70”项目的集中上市不会拉低房价，北京房价下降的可能性并不大。其实，在“90/70”产品供应增多的同时，需求也在增加。一部分原本想提前买房的购房者为了赶“90/70”的车，也推迟了置业计划。这些集体观望需求的累积，会在“90/70”项目上市后集中释放。

　　另外，小户型项目以其低总价的特点一直受到市场的追捧。随着北京房价的不断飙升，许多购房者把置业目标锁定在低总价的小户型，购买群体被进一步放大。由于总价低，月供负担小，加上消费者越来越理性，居住需求更加实际，越来越多的消费者更倾向于选择低总价的小户型。

　　供应结构依然失衡

　　国家发改委公布的《2007年1—4月房地产市场运行情况》显示：90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，比一季度提高1.1个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。

　　90平方米仅占商品住宅投资的17.2%，这表明住房供应结构依然失衡。国六条细则明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

　　90平方米目前仅占商品住宅投资的17.2%的比例，说明住房供应的结构性问题并未得到解决，中小户型住房的供应短缺现象依然严重。

　　机遇与风险并存

　　不管是自住性需求还是投资性需求，小户型都有其吸引购房群体的诸多优势。对于自住性需求者而言，小户型的低总价、低首付在让购房者拥有住房的同时，减轻他们的负担，不会对生活质量产生影响。

　　而对于投资性需求者而言，相对于大户型较高的总价，以及目前利率的不断调高，小户型的低总价使得小户型的投资风险较低。另外，一些户型好、位置好、环境好的小户型易于出租，较好的租金回报率可以为投资创造稳定的收入。从长期发展来看，北京市的房价依然会保持上涨趋势，房产未来的升值空间也将为投资者带来潜在的利润。

　　小户型的优势以及为投资带来的利好已是无庸质疑，但业内人士提醒购房者，在选购小户型项目时，应综合考虑小户型项目所处的位置、交通状况以及项目的户型设计是否合理、配套设施是否完善、社区绿化程度等因素。

　　由于目前北京市小户型分布在四至五外，或是五环以外，对于大多无车的购房者来说，交通不便将会增加居住成本。另外，目前市场上有一些小户型项目是受政策调整仓促改成的，表面上看这些产品户型较小，总价较低，但是往往设计不合理造成采光、通风不充分，有的项目容积率过高使得一梯十几户，不仅给生活带来不便，也影响到物业的升值，所以购房者在购买时最好选择“原创”小户型项目。

　　对于长期持有小户型的投资者来说，也应审慎做出选择。目前，不断提高的利率水平，以及国家可能征收的物业税等都有可能增加持有成本，给投资者带来潜在的风险。尤其是对于那些购买酒店式公寓的购房者来说，酒店式公寓的土地使用年限不超过50年，而且物业管理费高于住宅性质的小户型，一旦将来合同期满，需要补交地价或是交付地价税，商住费用将会比住宅费用高，将会给购房者带来风险。(和讯网)