曾如利剑高悬的房地产开发贷款“四证”，在狂热的市场中被悄然“化解”成一纸空文；通过重重“运作”，“四证”不全项目，也能源源不断地吸食大量银行信贷。

    这引起了监管当局的高度关注。

    记者近日从有关渠道获悉，银监会不久前向商业银行发出内部通报，警示房地产抵押业务风险：部分地区存在国土及房产管理部门“串通”开发商，违规出具虚假土地权属证明，骗取房地产贷款的现象。银监会要求商业银行全面展开内部自查。在北京，各商业银行收到的北京银监局《关于加强房地产抵押贷款业务管理有关问题的通知》要求，各商业银行要在半个月内迅速排查房地产抵押贷款是否存在上述违规做法，并在8月16日之前报送排查报告。

    种种迹象显示，银监会将藉此为高速增长的房贷树立起一道防火墙，房地产开发贷款将进一步趋紧。

    预警“假土地证”

    “一些地方的国土及房产管理部门为企业贷款违规出具虚假权属证明和办理抵押登记，造成银行资金面临较大风险。如一些国土管理部门在未收到全部土地出让金的情况下，违规出具全部土地使用权证，并办理土地使用权抵押登记，或与企业串通办理虚假房屋产权登记。”银监会在此次内部通报中措辞严厉地指出。

    “一些不该发或者不符合条件的项目能获得土地使用权证。”北京市国土局一位内部人士向记者证实。

    自2003年房地产金融政策全面收紧以来，对房地产开发贷款要求越来越严格：项目自有资本金必须达到35％及以上，开发商必须“四证”齐全——土地使用权证、规划许可证、开工许可证和预售许可证缺一不可。而土地使用权证一直位列“四证”之首，没有土地使用权证，开发企业便无法获得银行开发贷款。

    一般而言，银行较少把风险关注点放在国土管理部门出具的相关证明上。据悉，此次是审计署对部分商业银行进行审计时发现问题：某些商业银行分支机构在发放房地产贷款时未严格执行国家宏观调控政策，违规向自有资金不足或“四证”不全的房地产企业发放贷款。

    在屡次重申商业银行只能向“四证齐全”的房地产项目放贷之后，这次，国土管理部门成为了银监会提醒商业银行“提防”的对象。

    “官商协作”源流

    对于银监会通报中所提到“官商协作”发放假土地证现象，长期从事土地管理工作的业内人士并不陌生。上述北京市国土局内部人士告诉记者，在2004年土地交易全面实施“招拍挂”之后，虚假出具土地权属证明、违规办理土地抵押登记等现象逐渐增多。不过他强调，此类现象多出现在二三线城市。

    按照土地“招拍挂”政策的相关规定，企业必须在全额支付土地出让款项之后，国土部门才能为其办理土地使用权证。同时，监管当局也一直严禁银行向开发商发放土地购置流动资金贷款。

    但记者了解到，在实际操作中，部分开发商以违规办理的土地证进行抵押贷款，并将绝大多数贷款资金用于向地方政府支付土地购置费用。

    上述国土局内部人士告诉记者，目前在一些城市，的确存在开发商未缴清土地出让金，主管部门便为其办理土地权属证明的现象。“有时候是主管部门向银行出具担保函，说明土地证正在办理中，企业以担保函向银行申请开发贷款；还有极个别情况，干脆是土地费用未缴清，就直接办理了土地证。”

    据了解，在后一种情况中，通常是开发企业与国土管理部门私下达成协议，约定开发贷款到位后，企业必须在限定时间内缴清全部土地费用，否则，国土管理部门将收回土地使用权。

    “这几年土地价格上涨比较快，很多企业没有能力在限定时间里全部付清土地使用款项，但是地已经拍出去了，‘回款’就成了国土局的任务。”上述国土局内部人士告诉记者。他还透露，在相当多城市，市政府对国土局下达“回款”指标，个别城市甚至直接和主要负责人的工作业绩考核挂钩。

    在这种情况下，开发企业和主管部门之间便具备了共同利益基础。为了实现快速回款，国土主管部门便“配合”企业在土地权属证明上作假。

　　银行再次收紧钱袋

    “现在房价、地价都在涨，还显现不出什么风险。”对于银监会此次内部通报，上述人士分析，监管层主要是担心一旦房地产、土地市场发生方向性逆转，这些以虚假土地证为抵押的银行贷款，其风险将迅速显性化。

    其中最为核心的风险是支付危机。记者了解到，一些地方国土主管部门也有类似的担心。“一般情况，土地款项也要分多期才能付清，付款过程中一旦土地价格出现趋势性逆转（由涨转跌），最终会牵连到土地款回款。”一位地方国土局官员对记者说。

    银行的风险更甚。一旦开放商资金断裂不足以偿还贷款，不仅贷款面临回收风险，更大的问题在于，由于抵押物是虚假土地权证，银行可能遭遇第二还款来源也落空的风险。

    “如果政府部门出具的证书都是虚假的，贷前审核的时候很难察觉，我们真的没法放贷了。”某银行信贷人士告诉记者，“如果国土管理部门串通企业违规出具土地抵押证明，一旦企业发生支付危机，国土管理部门不具备法人资格，没有偿付能力，这对银行来说风险很大。”

    北京中原房地产经纪公司董事总经理李文杰告诉记者，一旦发生偿付危机，国土管理部门可以收回用以抵押的土地，但其所有权并不在国土管理部门；而国土管理部门出售土地所得，也要上缴财政。

    如此一来，银行只能是“哑巴吃黄连”，自己消化不良资产。

    因此，在此次自查之后，银监会再次对商业银行强调：“各行要深入调查贷款人资质，重视第一还款来源，关注资金使用情况，审慎发放贷款。” （李乐 朱紫云/中国经营报）