新增供应持续减低需求却愈加旺盛

　　“同是花费几百万，如果我能买到合意的别墅，为什么还要去买一套公寓呢？”正打算在中央别墅区选择一个别墅产品置业的刘先生告诉记者，年初时本来计划今年内在朝阳区东四环一带选择一套公寓，如今却发现公寓价格现在都涨到2万多了，“但再怎么涨都还是公寓，还真不如选择居住更舒适的别墅”。有刘先生这样想法的人还真不少。戴德梁行最新研究报告显示，1-8月北京别墅市场新增供应持续减低，市场需求却愈加旺盛，供求差距进一步扩大至1．96的销供比，成交均价同比涨幅明显。数据显示，1-8月全市别墅销售4260套，销售面积达125.79万平方米。

　　别墅回归第一居所

　　戴德梁行报告同时指出，从需求特征来看，随着交通路网和市政配套的完善，在自住需求增加的同时，别墅产品从传统的第二居所向第一居所转变的特点十分突出。与此同时，小户型、低总价的经济型别墅在市场中异军突起，并逐渐成为市场的主角。200-300平方米左右的精致、紧凑、经济的小户型别墅产品已成为今年上半年市场供应主流。专家指出，别墅叫停使得人们对别墅市场预期看好。更重要的是，在高档公寓销售遭遇冷落的时候，别墅以其与高档公寓相差不远的总价但更彰显身份、更宜居的优势集中进入市场，吸引了一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户。据悉，在卓锦万代目前成交的客户中，就有很大一部分来自朝阳公园板块和望京地区。

　　据新加坡凯德置地北京总经理毛大庆分析，别墅往往位置偏远，是便利的交通改变了人们对别墅生活的看法。目前卓锦万代的地上销售均价23000－24000元／平方米，与朝阳公园板块高档公寓均价持平，但卓锦万代的园林景观、会所以及艾毅国际双语幼儿园显然有别于公寓，这也成为客户选择卓锦万代的一个重要原因。

　　带租约别墅受市场追捧

　　戴德梁行指出，旺盛的市场需求面对不足的供应，同时在宏观经济持续增长的良好形势下，别墅市场成交价格涨速也较快。其成交均价在1-3月份维持10500元/方米左右，自4月起开始大幅上涨，4月比3月涨了12．1%，5、6月成交均价达到12200元/方米以上。与此同时，别墅的租赁市场正在被越来越多的投资者看好。特别是中央别墅区市场，由于距离CBD及机场较近，地理位置优越，所以别墅项目一直受到外企高管及使馆政要的欢迎。

　　目前，中央别墅区内联排别墅租金达到每月4万-万元，中等面积独栋别墅每月租金可达到5万-7元，年收益率稳定在8%-10%远远超过其他类型住宅租金收益水平（5%右）。“我现在更倾向于那些档次更高的别墅，虽然价格要比当年贵很多，但是这样的别墅租金也是上涨比较快的。”长期投资中央别墅区市场的区先生向记者描述着自己下一步的动作。他认为，境外开发商更了解外企高管的各种习惯，因此，项目前景会更好一些。（陈雪根/中华工商时报）