在广州楼市持续低迷的情况下，开发商逐渐失去了对未来方向的把握，任何动作都变得犹豫；而开发商的举棋不定又反过来让消费者对市场失去信心。专家分析，买卖双方的观望心理及对峙状态令春节楼市继续低迷。 

    原因一 政策阴影 

    延续前几年的宏观调控政策势头、被喻为政策年的2007年，被业内人士认为是国家宏调政策强度较大的一年：“穗七条”、“国六条”、“国八条”、“90/70”政策、频频加息、提高存款准备金率、房贷新政等。寒桐投资顾问有限公司总经理、总经济师韩世同表示，宏观调控政策累计效应，在2007年底及2008年初得到了充分释放，加速了楼价回落的速度。经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金则认为，2007年最强烈的政策是9·27出台的房贷政策，不仅打击了投资者，还使一路上扬的广州楼价出现回调的局面。 

    韩世同认为，土地供应不足，会使市场出现供不应求的局面，楼价自然要上涨。据了解，广州楼价去年一路飙升，楼价水平已与北京并驾齐驱。业内人士认为，造成这种局面的主要原因是货源不足。 

    对此，2007年广州市国土房管局出台了“穗7条”，确保2007年、2008年分别完成全市十区实物储备住宅用地6平方公里以上，以满足住宅用地的需要。 

    经纬项目发展及研究部副经理吴定金分析，在土地供应相对充足、宏观调控逐步发挥效用的态势下，发展商购地行为将更加审慎与理性。但有专家认为，虽然土地供应相对充足，货源增加，有利于楼价回归理性，但2007年以高价出售的“地王”会否降低价格依然是个未知数。据记者了解，2007年的一些“地王”已开放样板房，但销售价格还未确定。 

    另据业内人士分析，90/70政策、经济适用房、限价房等将给2008年带来大量货源，由于具有户型小及价格较低等特性，将进一步拉低整个广州楼市的销售均价。同时加上受广泛关注的物业税，将进一步促进买家的观望情绪。韩世同认为，在目前的楼市现状下，不易继续出台新政，可能会带来楼市、金融、股市危机。 

    原因二 价格偏高 

    消费者对价格是最为敏感的。春节期间，广州楼市总体成交量不高，其中一个重要原因就是房价偏高。 

    据了解，虽然自去年10月份以来，受政策及销售压力的影响，广州部分楼盘的售价已经有所下降，其中最为明显的当属珠江新城及金沙洲两大板块。珠江新城由于处在广州房价的最顶端，受政策的影响也较大，平均价格从最高峰的近3万元/平方米跌至目前的2万元/平方米；而金沙洲区域则由于限价房的推出，拉动了整个区域房价下滑。 

    自去年10月份以后，广州不少楼盘的定价都开始变得非常谨慎，不敢随便提高价格。但是，为防止消费者“买涨不买跌”，也不敢随便降价。因此，即便目前市场上出现了部分楼盘的降价行为，但整体水平还是处在高位。韩世同认为，除少数有钱人之外，购房需求最大的普通消费者还是难以承受目前的价格水平。他表示，春节期间的市场状况也证明了这一说法，除少数几个推出较大折扣优惠的项目之外，整个楼市的人气和成交量依然低迷，价格依然是消费者置业难以跨越的门槛。 

    从另外一个角度看，之前支撑高房价的购买力有不少是投资客。随着价格的进一步上涨，不少投资客认为近期的广州楼市已经很难再有向上突破的空间，投资回报率自然会大打折扣，尤其是去年9月底房贷新政的出台，让广州楼市在价格和成交量两大方面都有所下跌，后市走势变得迷茫，因此不敢再贸然入市。

    原因三 限价房影响 

    2008年广州市将有166万平方米、约1.5万套限价房投入市场，约占近年本市新建商品住宅年均销售量的20%。仲量联行中国区董事及广州策略顾问部主管田强表示，新房屋政策将大幅降低正常商品住宅，尤其是中低端商品住宅市场的刚性自住需求，进一步增加市场的观望情绪。 

    这一观点在广州春节楼市中得到了体现，不少看楼者都将商品房与限价房进行价格对比，尤其是白云区以及科学城一带的楼盘，受到限价房的影响较大，不少市民都是看完限价房再去看商品房。 

    此外，春节前夕，本报联合焦点网展开“今年春节，您买楼吗？”的调查，有73%的网友表示“不买”，而坚持买楼的只占8%，而处于摇摆不定状态的买家有19%左右。业内人士表示，这部分摇摆不定的买家其实有比较刚性的需求，只是对后市看不清楚让他们暂时采取了观望状态；而导致这一观望态度的原因中，限价房的因素也占据了不小的比例。而在另一项“您不买楼的理由是什么？”的调查中，有20%左右的网友表示要“等限价房”，可见目前正热炒的限价房对商品房的冲击。 

    上周，全国首个限价房保利西子湾公开发售，与之齐头并进的有另外两个限价房万科新里程以及中海金沙馨园，预计未来两个月广州限价房的数量将超过1300套。专家表示，尽管限价房面对的是首次置业者，但对于整个房地产市场来说，会加重观望气氛。同时，对于限价房周边的商品房而言，影响较大。 

    田强建议，限价房的政策需具长远性，供应亦要有科学规划，如在短期内提供过量的供应，将对房地产市场的发展有一定的影响；但如能准确计算供应的落成，避免区域交通压力和其他社会问题，限价房的政策将可舒缓现时低收入居民的房屋需求，对市场整体运作起稳定作用。 

    原因四 推广不力 

    记者春节期间走访各大楼盘发现，开发商推广力度不大，不仅产品亮点不够集中，宣传主题也缺乏亮点。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，这是因为楼市处于低迷时期，并不是推货的好时机，因此一些开发商并没有下大力度推盘，而仅仅是小打小闹。 

    据了解，春节期间一些推广力度较大的楼盘，成交远远超过其他楼盘。如富力和雅居乐，春节前做了大量宣传，春节期间又推出“特价房”、“一口价”等优惠策略，雅居乐两盘春节7天就销售了1.5亿元，富力销售总金额更高达5亿元。 

    黎文江表示，目前楼市成交量不断萎缩，并不是因为市场没有需求，恰恰相反，市场需求仍很旺盛，却因市场销售价格和开发商推广力度没有达到一定程度而没有爆发。楼市的持续低迷，使很多开发商不敢轻易放盘。据记者了解，一些楼盘的样板房早已开放，但销售价格始终未定，开发商在观望中等待售楼时机。 

    韩世同分析，目前等待时机售楼的开发商逐渐对持续低迷的楼市失去信心，等待在五一前后卖房的开发商将有可能提前以低价放盘。

    原因五 优惠不够 

    今年春节期间，广州不少项目都推出了优惠，以吸引成交，但相对去年上半年价格的疯涨，这些优惠对消费者来说是远远不够的。 

    据了解，为了刺激春节的销售，不少楼盘推出了力度较大的优惠，一些买家也正是冲着优惠而往。例如南湖板块某楼盘推出了30套7500元/平方米的精品单位，价格比之前降低了近一半；珠江新城某项目推出1.6万元/平方米的尾货单位；天河公园旁边楼盘的三四房大单位，每套不仅能直接减免25万元，还能享受新旧业主介绍优惠、赠送管理费；而员村板块一些推尾货的楼盘干脆打出“特惠一口价”，优惠幅度10几万元至20几万元不等。 

    尽管优惠力度有所加大，为部分楼盘带来相对较多的人气和成交，但对目前观望态度坚决的消费者来说，少数楼盘的行为还不能对他们形成全面而足够的刺激，“再等等”依然是大部分消费者所保持的态度。 

    韩世同表示，虽然这些楼盘在春节期间推出了不少优惠政策，也为他们带来的不错的人流量和成交量，但“更多的开发商还没对春节这个档期真正重视起来，推货、优惠的动作甚至比不上平时周末”，而且能享受优惠的产品在朝向、户型方面都不一定是最好的，消费者自然不会仅仅看中这点优惠而买单。他表示，不少楼盘的新货节前就已经推出，也造成了这个春节并没有出现太多的亮点。 

    另有专家表示，由于去年上半年房价涨幅过大，把广州房价推到了一个前所未有的高度，大部分消费者已经难以承受。虽然近期楼价出现下降及大打折扣的现象，但这一幅度相比去年的涨幅相对较小，远没有降到消费者可以承受的范围。