北京楼市陷入"量缩价升"迷局

　　今年全年商品住宅成交量将多出15万套

　　一边是成交量持续萎缩，一边是房价缓慢攀升。最新的统计数字显示，在观望情绪中，北京的楼市在“量缩价升”的格局中越陷越深。

　　现象：“五一”新盘打折仍不好卖

　　从近几年的市场经验来看，“五一”黄金周往往是楼市全面回暖，甚至开始出现井喷行情的重要时间节点。而2008年的“五一”，长假变短假，“黄金周”“黄金”不再。

　　今年“五一”期间，北京楼市仅有东亚上北中心、万科中粮假日风景·紫苑、金隅·万科城、优品国际公寓、意华·东贸国际等7个项目开盘。新盘均有不同幅度的打折优惠。其中，东亚上北中心的折扣最多可打到8.379折，是目前市场上折扣力度最大的楼盘；万科中粮假日风景·紫苑打出所有房源商业贷款9.8折优惠，一次性付款9.7折，同时首次置业的购房者最低可享受9.6折优惠。

　　然而，开发商大张旗鼓的打折促销并未打动购房者。根据北京市房地产交易管理网的统计数字显示，“五一”假期3天时间，北京市商品住宅期房网上签约量仅为395套，商品住宅现房网上签约量为15套。

　　链家地产一位资深中介人士看过数字后感叹：“过去的‘五一’、‘十一’长假里，一天的签约量都要比这个多得多。交易量全面萎缩，房子越来越不好卖了。”房价虚高压抑真实需求　分析：

　　从2007年下半年，北京楼市开始显现“量缩价升”的苗头。进入2008年，这个趋势进一步加剧。

　　北京统计部门发布的最新数据显示，今年一季度，北京市商品房现房销售面积为72.1万平方米，比上年同期下降17.3%；期房销售面积为102万平方米，下降56.7%。其中，住宅现房销售面积37.4万平方米，期房销售面积88.1万平方米，分别下降39.2%和50.9%。

　　从住宅销售套数看，一季度北京市销售住宅10598套，日均签约量仅有116套，比上年同期下降46.9%。

　　与此同时，房价却继续保持着上涨势头。一季度，北京市房屋销售价格同比上涨13.9%，涨幅比上年同期提高4.9个百分点。四环以内住宅期房平均价格为每平方米16935元，四环至五环之间的房价达到每平方米16500元。

　　北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋认为，目前，北京楼市成交量已降到历史最低。

　　杨少锋分析，今年下半年北京市大量保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达7万套，今年新增供应市场的普通商品住宅大约15万套，加上目前市场剩余的现房2.6万套，北京今年期房现房总供应量预计将超过24万套。

　　而根据今年前4个月的成交量推算，今年北京全年商品住宅成交量将不超过10万套，比起25万套的供应量，多出15万套。他认为，“眼下的楼市固然低迷，但真正的消费潜力还是有的，关键是虚高的房价把巨大的真实需求拒之门外。北京楼市要想回暖，前提一定是价格理性回归。”持币待购者正逐渐失去耐心　观点：

　　北京知名的个人合作建房倡导者于凌罡并不看好2008年的北京楼市，他对当前楼市的判断是“滞胀”，认为近期会有一个很明显的调整。

　　但北京市社会科学院发布的《北京蓝皮书》认为，目前北京的普通商品房销售价格，在全国处于较高水平。但是价格上涨速度并不是最快的，许多城市，甚至二线城市的价格上涨速度超过北京。这就说明，北京并不因为举办奥运会而使北京成为普通商品住宅价格增长最快的城市。从房价水平看，北京也并不是全国房价的最高水平。从城市发展看，北京的高房价是城市发展的反映。

　　业界一位高级分析师表示，目前，北京楼市已进入一个非常微妙的时期，持币待购者正在逐渐失去耐心，而坚持不降价的开发商也面临资金链断裂的危险。现在的观望即双方实力的较量，这种角力结果在今年二季度应该会水落石出。