2007年12月1日，《经济适用房住房管理办法》出台。同时，北京市今年将有大量满五年经济适用房上市，近期频繁收到读者对于相关政策的咨询。 

    据记者了解，目前北京经济适用房二次交易仍按照新政出台前的办法，而且满五年的二手经济适用房买卖相对较为自由。补交成交总价10%的综合地价款后，便可按照二手商品房的交易程序进行自由买卖。 

　　卖方：单价无上限，交0.1%印花税 

    张先生在望京西园三区有一套99平米的经济适用房，已经满五年了。最近，他通过中介把该房子以100万元售出，而他原来购得此处房产花费40万元。 

    作为卖方，张先生办理房屋产权交易时，准备了身份证、户口本、结婚证原件及复印件、配偶同意证明、原购房合同、现买卖合同、上市确认表(该表在房管局或中介公司都可以免费索取)和房屋所有权证。成交时，他还需交纳出售总价0.1%的印花税。据了解，交易手续也可请人代办，代理人必须带上公证书、代理人的身份证、户口本及印章。 

    准备好相关材料和证件后，买卖双方到朝阳区房屋产权交易大厅办理过户手续。 

    如果没有中介公司参与，房款的支付方式按双方的合同约定。如果买方是按揭付款的话，张先生只能先拿到30%的首付款，余款由银行划入张先生的银行账号。 

    张先生需交的税费： 

    1、个人所得税：600000×20%=120000元（按差价的20%计征） 

    2、印花税：1000000×0.1%=1000（按成交额的0.1%计征） 

    3、营业税：1000000×5.5%=55000（按成交额的5.5%计征） 

    4、契税：1000000×1.5%=15000（按成交额的1.5%计征） 

    共计：191000元
 
    买方：无需审核资格，交房款10%的综合地价款 

    冯女士在天通苑看好一套76平米的2居室，该房同样为已满五年的经济适用房，成交价为70万元，不含税。 

    根据政府有关规定，购买满五年二手经济适用房不必再审核购买人的资格，也没有户口的限制。但是交易过程中，买方需向房屋所属地地税局交纳总房款10%的综合地价款和其他契税。同时，买方在办理过户手续时要准备的证件有身份证、户口本、结婚证原件及复印件（未婚提供单身证明）和现买卖合同。 

    对买方来说，一次性付款与按揭付款手续基本一样，不同的是贷款买房等产权证下来后，还要做抵押登记。通常有中介参与，在产权过户后7天内银行就能放款；没有中介参与，则要等到产权证下来后，银行才能放款，两者大概相差一个月左右。 

    冯女士需交的税费 

    1.综合地价款：700000×10%＝70000元(按成交额的10%计征)； 

    2.契税：700000×1.5%＝10500元(按成交额的1.5%计征)； 

    3.印花税：700000×0.1%＝7000元(按成交额的0.1%计征)； 

    4.印花贴税：5元/套。 

    共计：87505元 

　　■ 相关链接：未满五年的经适房可原价卖 

    虽然12月1日出台的政策表示未满五年的经济适用房由政府回购，但据记者了解，目前北京建委还没有具体的实施细则。因此，目前未满五年的经适房仍可以按照旧的办法，原价卖给符合购买经济适用房条件的人。 

    房屋买卖时具体需要准备的证件有：买卖双方的身份证、房产证、原始购房合同及发票、买卖合同（建委有范本，需领取4份）。如果买方审批购买面积低于实际购买面积，还应准备超标购买经济适用房综合地价款交款通知书。 

    买卖双方需交纳的税费如下： 

    对于卖方来说，原价转让不需要交纳个税，只需交纳印花税即可。 

    对于买方来说，分两种情况：一是审批总房价大于或等于实际购买房屋的成交总价，需交纳的税费有契税和印花税；二是审批购房总价低于实际购买房屋的成交总价，则需交纳契税、印花税以及差价部分的综合地价款。 

    ■ 律师提醒 

　　私下买卖 卖方反悔买方吃亏 

    目前北京市场上存在个别未满5年的经适房交易的现象，也就是买卖双方签订合同，暂不办理过户手续，合同中约定待5年期满后再办理过户手续。 

    对于这种合同，北京的公证机关不予办理公证。同时，由于5年变数较大，房地产市场的走势也较难把握，此类交易存在很大的不确定性。房地产交易须买卖双方同时到房地产登记部门办理过户手续，一旦一方反悔，不愿意配合，不到场办理手续，那么该交易就不能有效实现。登记手续无法办理，交易就始终不能合法化。     

　　借他人指标买房 易一无所获 

    具有经济适用房购买指标的人不想买房，用自己的指标私下给他人买房，而房产证上的名字仍是自己的，这种情况时常发生在亲戚朋友之间。 

    前不久曾接触到这样一个案例：2002年，田某申请到了经济适用房的指标，但他自己不想购买。便以自己的名义给外甥邹某申购了经济适用房，房款30万元由邹某支付，合同约定了五年后再将房产转移给邹某。2007年，该房市值升至80万元，田某反悔了，拒不配合过户，结果双方闹到了法院。虽然邹某最后根据双方约定拿回30万元房款，但装修等损失无法挽回，双方也因此断了往来。