两年前创下“上海第一拍”的四川北路4街坊108号地块（原弘基休闲广场），近期悄然转手。3月20日，记者从香港建设（0190.HK）发布的公告中了解到，该公司以15.2亿元的代价收购上述地块六成股份。

    这幅靠近“北外滩”中心地段、总面积为26788平方米的地块，短短两年多的时间几经易手，终于尘埃落定。

    资金受困 “地王”险成停车场

    2005年，中建蛇口发展公司以11.4亿元的价格获得前述地块，成为当时的天价“地王”。然而时隔不久，该公司便通过参建的方式，成立了上海广田房地产有限公司，股权重新分配。

    公开资料显示，新组建的项目公司注册资金为1亿元人民币，共有三家股东。大股东为上海东欣置业发展有限公司，出资金额为7000万元，占总股份的70%；而中建蛇口发展有限公司出资金额为2000万元，只占总股份的20%；上海威拓投资商务则占10%股份。

    选择以参建的形式成立项目公司，坊间一直流传该公司资金紧张，地块亦迟迟没有开工，记者从现场看到，原本拟建城市综合体的所在之处已然成为一个临时的超大型露天停车场。

    根据国家《闲置土地处置办法》明确规定，对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。

    为了避免被收回的厄运，在开工大限将至，该项目于去年年底又完成了一次转让。当时香港建设集团就以3.1亿元向中建蛇口发展及上海威拓投资商务购入该项目30%的权益，并结清项目公司欠款5.1亿元，收购价达8.2亿元。

    如今，香港建设宣布以7亿元取得上海市虹口区四川北路项目三成权益，该集团在项目股份增加至六成。完成转让之后，该项目由原先三家公司参建，变为两家公司共同开发，香港建设成为该项目的最大股东，东欣置业占有四成股份紧随其后。据了解，新的项目公司注册股本将由1亿元增至9亿元。

    新东家面临接盘风险

    分析人士指出，从这次转让的结果来看，获益最大的无疑是老东家中建蛇口发展。四川北路地块建筑面积约为15.2万平方米，从项目立项到销售，至少需要一年半的时间，按照写字楼的销售速度，整个项目做完需要三年半，加之一系列隐性成本，在现金流并不充裕的情况下，利润空间不可预判。

    而以15.2亿元60％股份计算，地块总价值将达到25.3亿元，从此次收购价格来看，三年来，该地块价格翻了一倍之多。业内人士测算，中建蛇口发展亦通过地块的股权转让，获得收益近3亿元，与开发一个中小规模的楼盘相当，且不用承担任何的开发风险。

    按照规划，该地块由国际甲级办公楼和零售商业建筑组成。业内人士亦暗示香港建设的接盘风险，对项目前景表示担忧。

    据了解，四川北路地块除去该商业广场，可销售的面积约11万平方米，按目前的地价为25.3亿元来计算，楼板价在23000元/平方米左右，加上建筑及隐性成本，该项目销售场价至少在27000元/平方米左右，如果开发商要获利，该项目的销售价格要达到30000元/平方米以上。

    然而目前，北外滩周边写字楼价格普遍在22000元/平方米左右，随着商务中心规划推进，预计未来的几年中，将有55万平方米的供应量，如此高的转让价格，日后能否被市场接受有待观望。

    事实上，该地块不仅价格较高，同时尚存一定的拆迁障碍。四川北路108号地块占地面积为26820平方米，东侧连接虹口区知名美食街乍浦路部分路段。

    按照相关部门规定，为了追求整体协调性，获取该幅地块的受让方，必须承诺“带拆”这部分约2000平方米的东北侧地块，包括了酒店等一系列商业设施，香港建设方面需要付出更大的成本。
此外值得注意的是，108号地块拍卖时的土地使用年限为1994年至2044年，但该地块拍卖时已经较晚，后又几经易手，目前该地块的使用年限仅剩39年。