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一线房租并非普涨 部分城市房租上涨探因:供给减少与租赁市场结构升级

王营21世纪经济报道

  交完房租之后,北京理工大学的博士林木(化名)近几天感到十分焦虑。在北京西北五环外著名的唐家岭附近,林木租了一套55平方米的一居室,租金为4100元/月,“有同事去年在这里租了差不多面积的户型,租金是3000元/月。”他说。

  林博士目前仍处于实习期,实习期月工资是3000元/月,转正后到手月工资是15000元/月。每年暑期都是租房高峰期,房租在这段时间均会出现普遍上涨。但绝大部分人的感受是,今年房租涨幅似乎比往年来得更为“凶猛”。北京尤为典型。

  涉及价格,其背后的成因都是复杂的。恒大研究院副院长夏磊接受采访时表示,供需缺口导致房租上涨,是简明的经济学逻辑。不过本轮北京房租上涨,还有不同。在政策风口驱动下,长租公寓的参与方,有很强的抢占赛道和市场份额冲动。各家品牌方为了竞争市场份额,大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资,激进抢占房源,不惜一切代价抢占市场份额,争取房租的定价权。资本急切想从烧钱模式运转到赚钱模式,房租上涨是必然结果。而这,就是本次北京房租上涨的资本推动逻辑。

  一线城市中的孤例

  多家研究机构数据表明,一线城市房租均在7月出现了上涨情况,但北京最为典型。

  我爱我家集团研究院统计显示,2018年7月,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%,涨幅较6月收窄了1.3个百分点。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,相寓(公寓运营)的租金均价环比上涨1.4%;Real Data数据也显示,2018年7月,北京单平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%,涨幅收窄,地段优,配套好租赁物业成交占比的上升在一定程度上结构性拉升租金。

  这种租金普涨情况在其他城市并不明显。在上海,据上海房屋租赁指数办公室发布数据显示,7月,上海高、中、低端租赁市场表现各有差异,其中高端市场租赁指数下降0.24%,降幅环比扩大0.13个百分点; 中端市场租赁指数上升0.14%; 低端市场租赁指数上升0.19%。而在广州,据合富大数据统计,7月广州住宅租金为50元/平方米/月,较6月的49.8元/平方米/月,环比微升0.4%;热门租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元两个区间段内,成交占比分别为32%和33%;两房和三房户型在7月继续受到租客的追捧,成交占比分别达37%和34%。在深圳,机构数据也显示,成交量虽然大涨,但租金相对平稳。58安居客截取了珠三角区域9个城市的线上租金表现,总体来看深圳、广州两个一线城市7月并没有出现租金上涨趋势。

  21世纪经济报道记者抽样调研也发现,本轮租金上涨在北京表现最为明显。也就是说,除了规律性因素以外,北京租赁市场租金上涨背后的成因是复杂的。贝壳找房首席经济学家杨现认为,供给减少和需求升级是北京租金上涨的主要原因。消费者对更好居住品质的追求使普租需求向长租公寓迁移;政府对租赁市场的整顿与规范使得市场可租房源的暂时性减少,在一定程度上加剧短期供需矛盾;外围城区租赁空间的减少导致租赁人口向租金高的内城区移动。房东预期受市场影响而增强。这些因素相互叠加导致上半年租金上涨,但上涨并不是可持续的。

  另外,值得关注的是,受大兴火灾事件影响,2017年12月新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%,此后议价空间亦有明显收窄。据贝壳找房数据显示,随着毕业季临近,2018年5、6月两月,新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%,议价空间进一步收窄,6月降至3.7%,为2017年以来最低水平。

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