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融创中期净利大增389% 抗风险能力成战略重点

王 峥证券日报

  “2016年我曾经说过,这次宏观调控的严峻程度是不可想象的,会改变购买预期。到目前我们仍然判断,宏观调控政策在短期内不会放松,因此我们还非常小心谨慎,2016年10月份到现在几乎没有在公开市场拿地,现在还是如此,安全是第一位的。”融创中国董事会主席孙宏斌在公司中期业绩会现场这样表示。

  不过,强调安全减少公开市场拿地的融创手中并不缺少土地储备,依靠突出的并购能力,融创当下土地储备的货值已超过3万亿元,足以支撑起公司未来数年的发展。

  而为了进一步确保安全,今年上半年通过合作方式获取的土地中,融创主动下调了权益占比,其权益多在30%—50%之间。融创中国执行董事、行政总裁汪孟德认为,虽然上半年新增土地的权益比例降低了20%左右,只有52%—53%,但土地成本降低了,整个融创变得更安全了。

  同时,坚持“强运营、控投资、降杠杆”的融创,2018年的中期业绩也颇为抢眼。

  今年上半年,融创实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;实现归属母公司股东净利63.6亿元,同比增长389.3%。

  值得注意的是,融创毛利率于上半年继续回升至24.7%,同比增长2.5个百分点,稳步提升的利润率可以说是融创盈利大涨的一个重要因素。“过去几年,融创在战略上寻求规模的增长,采取并购方式快速获得项目,而并购项目通常会率先集中处理低利润甚至零利润资源,这在一定程度上拖累了公司过去两三年的利润率。随着这些项目处理完毕,以及公司运营水平的提升,利润率也将回归正常水平”。有业内人士称。

  严控拿地节奏

  而得益于此前的布局,以及通过并购获得的大量低成本土地储备,融创上半年实现合同销售金额1915.3亿元,同比增长76%。截至7月底,融创的合同销售额已达2254亿元,完成全年4500亿元销售任务50%以上。对比2017年前7个月的完成比率37%,融创超额完成全年既定销售目标是大概率事件。

  实际上,融创近几年的销售业绩一直保持着高速增长,2016年公司实现合约销售1506亿元,同比增长120%;2017年实现合约销售3620亿元,同比增长140%。

  同时,今年上半年,融创进一步提高拿地标准,控制拿地节奏和规模,目前其拿地必须保证IRR 高于 50%,项目净利润率高于15%。这种情况下,融创上半年合计获取土地总建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,平均土地成本仅为3620元/平方米,为近年来获取土地均价的新低。

  截至6月末,融创拥有土地储备2.31亿平方米,其中绝大部分是通过并购获取,超过92%位于一二线及环一线城市,土地平均成本仅为4470元/平方米。对应同期超过16000元/平方米的销售均价而言,融创可运作的利润空间十分丰厚。

  孙宏斌曾公开表示,房地产企业最大的风险便是在于买贵了地。因此,融创在具体的运营中,始终坚守着“不买贵地”的准则。2016年底,国内不少城市的土地炙手可热,融创悄然启动内部预警机制,不再参与公开的土地拍卖,避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目。

  目前,融创的土地储备可提供的总货值高达3.29万亿元,其中92%集中在一、二线及环一线城市。货值充足、布局健康且高质量的土地储备,足以支撑公司在未来多年内保持行业头部企业的地位。

  汪孟德在业绩会现场也表示,融创未来仍将聚焦一、二线核心城市为主的布局方向,继续坚持高拿地标准,严格控制土地获取节奏和规模。

  他同时判断:“过去两年,无论是公开招拍挂还是收并购,卖方预期都在一个比较高位的水平上,但是,未来一两年,卖方的地价预期肯定会往下走。”调控之前涨得少的区域,可能未来的地价水平不会有大幅度波动,调控之前就涨得比较高,同时供求关系也有问题的区域,未来地价可能会出现持续下调。”

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