麦格理证券昨日（19日）发表研究报告指出，港铁公司（00066.HK）可通过其零售业务及零售投资物业组合，获得香港经济的强力杠杆效应。短期而言，强劲的香港经济，相信可保障港铁的铁路收益，及来自甲级办公室和零售投资物业的收入，从而继续支持港铁表现。

　　该行指出，其对港铁的各项预测，大致已计入铁路及零售投资物业表现的因素，重新评估股价需要在住宅物业预售方面带来一些惊喜，但其物业研究团队指出，今年楼价上升20%的最佳境况，已在目前预期反映，加上考虑到最近的二手销售及交易价格的数据，认为现阶段港铁资产净值没有大幅增长的空间，故维持“中性”评级。该行将港铁今年每股资产净值预测调高至32.32港元，以资产净值折让15%为基础，目标价相应调低4%至27.47港元，意味股价有1.7%上升空间，而正面催化剂为优于预期的发展物业售价。

　　该行预期，港铁投资物业组合的租金回报增长今年可达31%，而明年料为8%。今年强劲增长主要受惠九龙站上盖项目圆方商场全面开业，及两铁合并令物业组合扩大。香港强劲的零售市场，将支持零售点租金，同时带动港铁租金回报增长。越来越多迹象显示，美国经济放缓对香港的影响已受控，将为港铁物业发展项目及投资物业的好兆头。

　　该行表示，甲级办公室及零售物业市况保持强健，将为港铁短期催化剂。办公室物业方面，企业较以往更愿意长线投资于香港，虽然受金融服务业影响，企业有更强的成本意识，而非寻求急速裁员，故办公室需求维持强势，同时供应短缺将带动租金上升。另一方面，港铁通过持有圆方商场参与零售物业市场，该行预期随着环球贸易广场(ICC)的介入，圆方商场表现明年将攀升。此外，香港零售销售年初至今已增长13%，强劲市况将支持港铁租金收入。

　　物业发展方面，港铁逾3900万平方英尺上盖项目正在兴建，大部分物业为附有商业的大型住宅项目。虽然投资物业组合今年表现将保持良好，但该行认为物业发展才是关键。港铁将有数个物业项目明年竣工，包括天玺、何东楼项目，及日出康城首期项目，预期每平方英尺平均售价介乎5265至1.65万港元。虽然港铁数项目的预售有良好迹象，但该行目前预测已计入该正面因素，未来出现惊喜的可能性有限。

　　港铁的铁路业务相对稳定，去年铁路及相关营运所产生的收入达89亿元，息税折旧摊销前毛利率为52%。一般而言，业务环境正面，前景维持强劲。虽然在2010年以后或将面对一些通胀压力，但港铁应可将车费调高至与通胀同步，结果较以往优胜。该行预期，今年铁路业务收入增长60%至142亿元，主要受惠于两铁合并。计及两铁合并的协同效应、明年6月前不会调整车费，及目前面对的通胀压力，该行料业务息税折旧摊销前毛利率为50%。港铁与港府达成协议，拓展现有铁路网络，包括西港岛线、九龙南线及观塘延线。此外，港府去年底公布基建开支计划，港铁有意夺取的项目包括南港岛线东段、广深港高速铁路的香港段，及沙中线。

　　受惠甲级办公室租金及住宅物业售价预测获上调，加上零售物业租金上升，该行调高港铁今年每股盈利预测33%至1.35元，而明年亦上调23%至1.48元。该行预期港铁今明两年的收入分别为165.89亿及174.08亿港元，息税前收入(EBIT)为58.33亿及62.92亿港元，纯利为76.45亿及85.26亿港元，市盈率为20.1倍及18.3倍。