万科A:6月销售增长超三成

　 【研究报告内容摘要】

　　事件:7月4日,公司公告18年6月份销售数据,6月份公司实现合同销售面积449.90万方,同比增长29.13%,合同销售金额656.30亿元,同比增长33.58%;1-6月份公司累计实现销售面积2035.5万方,同比增长8.94%,累计合同销售金额3046.6亿元,同比增长9.91%。

　　销售:1)6月销售增长超三成:18年6月,公司实现合同销售面积449.90万方,同比增长29.13%,环比增长60.85%;实现合同销售金额656.30亿元,同比增长33.58%,环比增长53.06%;销售均价14587.69元/平米,同比增长3.45%,环比下降4.85%(较上月收窄743.02元/平米);2)前6月销售量价齐增:18年1-6月份公司累计实现销售面积2035.5万方,同比增长8.94%(前值+4.32%),累计合同销售金额3046.6亿元,同比增长9.91%(前值+4.81%);累计销售均价14967.33元/平米,同比微涨0.89pct(前值+0.48pct);累计销售均价高于6月单月均价379.64元/平米(幅度为2.60pct)。在政策允许的范围内,公司也将坚持积极推盘的策略。

　　6月拿地额/销售额33.76%,新增项目平均权益比例64.25%:公司18年6月新增土地项目43个,其中4个为物流地产项目,39个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积37.96万方,权益建筑面积26.85万方。新增土地项目中,土地净占地面积336.30万方,计容建筑面积725万方,较上年同期分别增长148.74%、89.39%,权益建筑面积465.8万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达64.25%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,6月新增项目中公司平均权益比例为64.25%,50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为10/3;100%权益的项目:非100%权益的项目为3/10。6月新增土地总地价341.26亿元,同比增长74.34%;新增权益地价221.57亿元,同比增长53.97%;其中,权益拿地额/6月销售额占比为33.76%(前值34.29%),拿地相对平稳。从拿地均价来看,6新增土地楼面价4707.06元/平米(同比-7.95%),权益楼面价4756.76元/平米。从新增项目的地区分布来看,新增土地项目基本位于浙江东部等核心城市二线城市或强三线城市,拿地成本优势显著。

　　投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价33元。

　　风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期