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安信证券:建议“买入”万科A

安信证券

  研究报告内容摘要:

  ■事件:11  月4  日晚,公司公告18  年10  月份销售数据,10  月份公司实现合同销售面积341.3  万方,同比增长37.73%,合同销售金额540.7  亿元,同比增长46.97%;1-10  月份公司累计实现销售面积3243.4  万方,同比增长11.38%,累计合同销售金额4856.2  亿元,同比增长12.18%。

  ■十月销售高增长:18  年10  月,公司实现合同销售面积341.3  万方,同比增长37.73%,较9  月提升26.89pct,环比增长12.83%;实现合同销售金额540.7  亿元,同比增长46.97%,较9  月提升53.23%,环比增长24.53%;十月销售大幅增长,一改8-9  月的销售回落趋势。十月销售的增长得益于:1)17  年同期相对基数较低,17  年12  个月份中,10  月的销售排名倒数第四;2)18  年10  月单月销售均价较9  月提升1488.65  元/平米,幅度为10.37%,较17  年同期提升995.72  元/平米,幅度为6.71%。18  年1-10  月份公司累计实现销售面积3243.4  万方,同比增长11.38%(前值+8.93%),较9  月增速提升2.45pct;累计合同销售金额4856.3  亿元,同比增长12.18%(前值+8.95%),较9  月增速提升3.23pct;累计销售均价14972.4  元/平米,同比增长0.72%(前值+0.02pct),较9  月增速提升0.70pct;累计销售均价基本较1-9  月累计销售均价提升约102  元/平米,较当月销售均价收窄869.96  元/平米。

  ■10  月拿地力度持续收缩:公司18  年10  月新增土地项目14  个,其中3  个为物流地产项目,11  个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积21.3  万方,权益建筑面积16.7  万方,较9  月相比分别收缩73.68%、收缩81.715%。新增土地项目中,土地净占地面积179.10  万方,计容建筑面积372.30  万方,较上年同期分别下降15.80%、下降28.66%,权益建筑面积174.10  万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达46.76%(前值58.60%),权益拿地额/总价款为45.48%(前值48.14%),低于累计权益拿地额/累计总价款的56.34%;50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为6:5;100%权益的项目:非100%权益的项目为1:10。10  月新增土地总地价192.61  亿元,同比下降51.04%;新增权益地价87.60  亿元,同比下降67.47%;其中,9  月权益拿地额/销售额占比为16.20%(前值27.64%),拿地力度持续收缩,低于1-10  月平均拿地力度27.56%。从拿地均价来看,10  月新增土地楼面价5173.44  元/平米(同比-31.37%),权益楼面价5031.59  元/平米;楼面价/销售均价为32.66%(前值45.08%),成本可控,安全边际高。

  ■投资建议:我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18  年业绩继续稳步增长;预计公司18-20  年公司EPS  为3.13、3.56、4.03,维持“买入-A”评级,6  个月目标价30  元。

  ■风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期

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