招商蛇口：前海土地整备再获实质性进展 买入评级

　　[摘要]

　　净利同比增长88%，EPS0.71元公司前三季度实现营收367亿元，同比增长44%；净利润56亿元，备考利润表口径下同比增长88%；EPS0.71元。

　　销售维持增长，继续“城市深耕”报告期内，地产业务实现签约销售额471亿元、销售面积295万平，与去年同期招商地产相较同比增长25%、26%。遵循“城市深耕”战略，7月以来公司在苏州、天津、上海等优势区域取得8宗土地，进一步增厚了土储。

　　财务状况优公司财务状况优，截至三季度末：①扣除预收款后资产负债率为46%，优于行业平均水准；②在手现金435亿，货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为3.2倍，短期偿债能力无虞；③净负债率为23%，大幅优于行业平均水准，加杠杆空间充足。

　　前海土地整备再获实质性突破10月27日公司公告与深圳规土委及前海管理局签署了《关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书》，整备范围内的2.9平方公里土地，增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。该协议是继“与前海管理局共同成立50:50合资公司”后又一突破性事件，解决了前海开发过程中土地变现的利益分成问题，公司与合作方“船头一致”，前海土地整备有望提速。

　　预计未来三年业绩显著增长可期，维持“买入”评级在目前一线城市房价、地价高企的情形下，公司在深圳前海拥有的优质土地资源价值将进一步凸显，预计在2018年后逐步释放。根据招商地产与蛇口工业区合并时的协议，公司承诺的2016、17年净利润约为86、103亿元，15-17年复合增长率为28%，对应EPS1.09、1.30元，PE15.5、12.9X，兼具价值及成长性，维持“买入”评级。