招商蛇口：前海蛇口规划雏形初现 城市运营商借力加速前行

　　事件:2017年7月13日,深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)出台了《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》的公示通告。

　　构建“两带一港七板块”的总体结构,前海蛇口片区资源加速开发。本次前海蛇口片区综合规划的定位为:依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点,形成“两带一港七板块”的总体结构,重点发展金融服务、商务服务、信息服务、科技服务、国际商贸与现代物流、文化创意与旅游服务等战略性新兴服务业,从而将把前海蛇口打造成全球开放之城、国际创新之城与绿色人文之城。本次规划意义重大,构建了前海蛇口未来十几年发展的蓝图,将快速提升片区的开发节奏,加快城市建设的步伐。

　　本次规划覆盖面积37.9平方公里,期限为2017-2030年。从规划的地理范围来看,共分为四个片区,分别为前海片区(包括桂湾、前湾与妈湾)、大小南山片区、蛇口片区、蛇口南及赤湾片区(包括邮母港、赤湾和枢纽港)。规划区总建筑面积为4710万平方米(不包括地下建筑规模与枢纽港组团建筑规模,包含公共服务设施建筑规模)。各片区具体面积划分见附表。规划就业人口规模约89万人,居住人口规模约62万人。从规划的期限来看,分为三个阶段,近期(2017-2020年)、中期(2021-2023年)及远期(2024-2030年)。

　　规划区采用开发单元导控和通则开发导控两种控制方式。其中前海片区与邮轮母港组团为功能混合的单元开发模式,鼓励集中成片开发,促进产业集聚。开发单元用地类型已作出较为详细的规划,具体到办公、商业、公寓、居住、产业、港口以及公共设施的用地规模,“弹性用途”占地比例控制在10%左右。其中,邮轮母港的综合发展用地具体发展规划尚未确定。通则开发控制区主要为蛇口片区、大小南山区和蛇口南及赤湾片区。用地性质分类主要按传统的规划标准分为居住用地、游乐设施用地、公共服务用地、普通工业用地等,所确定的用地性质是对未来土地使用的控制与引导,不对现有的合法建筑产生影响。

　　前海土地资源价值进一步提升,利好公司未来业绩增速。招商局集团在前海区域拥有3.9平方公里的土地,其中权属于招商蛇口的土地为2.42平方公里。2016年10月公司实际控制人招商局集团与政府签订的前海土地整备框架协议中范围内的土地面积为2.9平方公里,全部由招商蛇口主导开发,直接归属于公司的股权比例大约为41.25%。其中,1.85平方公里的土地权属于招商蛇口,其余1.05平方公里土地属于招商局港口与招商局物流。关于前海片区规划,土地整备协议中前海土地建筑面积共计508万方,其中住宅用地占比小于10%,其余90%大部分为商业用地,公司计划于2017年底完成土地整备方案的确定与实施。此外,公司定位城市运营商的角色将与深圳的规划发展共同成长,加速前行。

　　公司2017H1销售业绩增速达74%,大概率完成全年千亿销售额目标。公司上半年实现销售金额537亿元,同比增速74.1%;销售面积288.4万方,同比增速41.1%。2017年全年预计推出可售货值2000亿,Q3/Q4将由大批项目入市,预计大概率超额完成全年千亿销售目标,其中兼并收购项目将贡献大约10%的销售额。此外2017年公司开工面积将超过700万方,为公司未来销售规模进一步扩张打下扎实的基础。

　　上调盈利预测,维持增持评级。考虑到公司上半年销售业绩增速亮眼,可持续性较强,同时公司推出了项目跟投机制,有利于提高公司经营效率,叠加此次前海蛇口片区规划的出台将加快片区的开发建设节奏,加速公司资源变现的步伐,因此上调盈利预测,给与增持评级。我们预计公司2017-19年归母净利润分别为112.2/133.4/162.7亿元,同比增速分别为17.1%/18.9%/22.0%,EPS分别为1.42/1.69/2.06元(原预计归母净利润为110.0/124.6/140.8亿元,同比增速15%/13%/13%,对应EPS为1.39/1.58/1.78元)。