房地产行业2017年中报业绩前瞻：行业走势继续分化 龙头房企基本锁定全年业绩增长

　　2017H1房地产行业指数下跌6.16%,A 股top10房企平均涨幅20.46%。2017年上半年申万一级房地产指数下跌6.16%,较沪深300落后16.86%,在申万28个一级行业中排名24。个股来看,上半年新城控股以61.3%的涨幅位居第一,同达创业以49.2%的跌幅排名最末。

　　披露业绩预告的房企中,业绩正增长的房企占比59%。由于2015、2016年的销售火爆,市场主要房企可结算货值充沛,业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的41家房企来看,13家预亏的均为转型或者中小型房企,24家房企业绩为正增长。

　　三四线销售持续超预期叠加调控政策深化,行业集中度加速上升。2017H1我们跟踪的三四线销售面积同比增长了22.6%,销售持续强劲,利好全国化布局房企。而在房地产调控政策持续深化的情况下,房企集中度加速上升。根据克尔瑞数据,2017H1全国top10房企销售额占全国商品销售总额的26.0%,百强房企销售额占全国商品房销售额的56.8%,较2016H1分别上升了6pct 和9.8pct。

　　预计行业整体经业绩稳健,行业预收款/营收(2016年末84%)依旧处于高位。总体来看,尽管由于地产行业销售与结算的特殊性,中报业绩并不能代表全年的业绩增速,但在行业预收款/营收(2016年末84%)依旧处于高位的情况下,我们预计全年业绩依然能保持稳健。

　　我们预计房地产行业重点公司2017年半年报情况如下:

　　1.增速在50%以上的公司有四家:金地集团(增长65%、拿地优势凸显、销售受调控影响较小)、阳光城(增长80%、低成本拿地、并购项目陆续并表)、蓝光发展(增长900%,去年基数较低、双轮驱动)、新湖中宝(增长115%,2017年开始中信银行权益法记账利润大幅增长)2.增速在30%-50%(含30%和50%)之间的公司有三家:华夏幸福(增长34%,产业新城PPP 模式全国卡位)、世联行(增长40%)、招商蛇口(增长30%)3.增速在30%以下的公司有:万科A(增长5%,轨交+地产加速推进)、云南城投(增长25%)、世茂股份(增长6%,全年销售额预计增长30%以上)、中南建设(增长5%)、中天金融(增长10%)、绿地控股(预增0.76%)、金科股份(0%)、银亿股份(增长20%)、宋都股份(0%)、荣盛发展(增长20%)、保利地产(增长11%)4.业绩有所改善的公司有两个:嘉凯城(仍然预亏,亏损收窄24%)、天房发展(增长-93.5%,扭亏为盈)行业观点与投资建议:行业集中度加速提升、业绩走势分化是2017年房地产行业主要趋势,强者愈强。上半年三四线销售持续高增长,尽管未来随着一二线房价下行压力增大,三四线价差缩小可能会对销售有所遏制,但在上半年高基数的情况下依然利好全国化布局的龙头房企。而房地产调控政策下半年继续深化的情况下,龙头房企的品牌、资金等优势会愈加凸显。