保利地产：受益国资整合 买入评级

　　[摘要]

　　事件：公司发布半年报，2017年上半年实现营业收入544.6亿，同比减少1.3%，归属于上市公司股东净利润56.5亿，同比增长13.9%，加权ROE为6.2%，同比减少0.6个百分点。

　　业绩符合预期，净利率向好趋势还将延续。报告期内公司营收持平，但净利润增长明显，主因房地产结转项目的毛利率回升。上半年公司的整体毛利率和净利率分别为30.8%和13.2%，分别比去年末高出1.8和2.1个百分点。今年上半年公司销售单价13,909元，相比去年全年的销售单价增长了5.8%，而公司财务费率和销售费率下行趋势比较明朗（上半年公司财务费用同比下降了35.3%），我们预计净利率向好趋势还将延续。

　　销售增速略超预期，回款率有所回落。上半年公司实现签约销售额1466亿，同比增长33%，相当于去年全年的70%，特别是6月单月销售额达到381亿。公司销售增速略超预期，主因聚焦主流普通住宅产品（住宅销售金额占比88%、其中144平米以下的占比96%），从区域结构来看，公司中西部销售额占比同比提升9个百分点至28%。值得说明的是，受按揭贷款收紧影响，上半年公司销售回款率较去年同期下降4个百分点至82%。

　　受益国企地产资源整合，拿地彰显积极态势。公司作为央企地产排头兵，将持续收益国资背景的地产资源整合。报告期内公司完成了与中航工业房地产业务的整合，总体上来看拿地面积同比增长122%，拿地金额增长39%，彰显了积极的拿地态度。从投资强度来看，上半年拿地拓展金额占销售金额指标为43%，依然处于合理区间；从拿地策略上看，公司积极推进城市群深耕策略，仍然以一二线城市为主（上半年拓展面积占比75%）。截止上半年末，公司在建拟建项目建面为1.7亿平米，未结算资源充盈。

　　盈利预测与投资建议。预计2017-2019年EPS分别为1.22元、1.55元、1.80元，未来三年将保持20%的复合增长率，考虑到公司将持续受益国企地产资源整合，给予17年11倍估值，对应目标价13.5元，首次覆盖给予“买入”评级。

　　风险提示：业绩释放低于预期、资源整合进展缓慢。