保利地产:销售快速增长,即将迎来业绩释放

　　事件:2017上半年公司实现营业收入544.71亿元,同比微跌1.23%;归母净利润56.51亿元,同比增长13.92%;EPS0.48元,加权平均净资产收益率为6.17%。

　　销售继续快速增长,净利率同比微升。公司销售规模再创历史新高。2017年上半年,公司实现签约销售金额1466亿元,同比增长33%,达到上年全年签约金额的70%;实现签约面积1054万平方米,同比增长28%。受结转区域和产品结构的影响,公司利润率水平有所回升,毛利率和净利率分别为30.80%和13.15%,分别较去年末回升1.80%和2.12%。

　　走过阶段性拐点,业绩释放期到来。2015年公司销售增速有限,2017年上半年结转受到一定程度影响,公司2016年后走上发展的快轨道,经营执行力显著提高,销售金额大幅增长,同比增长36%,2017年上半年销售额继续保持33%的高速增长。随着销售项目陆续进入结转期,公司营业收入和利润将逐步提高。

　　土储优质,布局广州、北京、上海核心城市群。2017年上半年,公司完成与中航工业房地产业务的整合工作,土地资源较去年同期有较大增长。公司通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个,新增容积率面积1693万平方米,总土地成本625亿元,分别同比增长122%和39%。公司重心仍以一二线为主,上半年一二线城市拓展面积1277万平方米,占比达75%。公司共有在建拟建项目386个,规划总建筑面积16991万平方米,待开发面积7045万平方米,其中一二线城市占比约为68%。公司作为地产行业的央企龙头,新增土地渠道丰富,将持续受益于房地产行业集中度的提高。

　　融资渠道畅通,强化资金保障。为应对资金紧张及利率上行风险,公司提前抢占信贷资金,锁定低成本贷款。2017年新增借款中主要为银行贷款,公司新增有息负债综合成本5.05%(除中航项目外新增有息负债综合成本4.66%),存量有息负债综合成本4.75%,公司融资优势明显。

　　公司在手土地储备丰富,为未来稳定发展提供有力支持,预计未来市场占有率会进一步提升。公司估值较低,动态市盈率为9.2,具有较高的安全边际。17年上半年,证金公司增持约2.1亿股公司股份,占公司总股本的1.78%,对公司发展预期看好。

　　维持“买入”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为1.20元、1.43元和1.80元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为8.49倍、7.15倍和5.67倍。

　　风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策收紧。