光明地产：深化旧改布局 买入评级

　　[摘要]

　　公司2017年前三季度实现营业收入108.7亿，同比增长42%，实现归母净利润约6亿，同比增长186.2%，EPS0.3499元。

　　转让项目力保业绩承诺兑现：公司业绩实现大幅增长的原因在于：1、成本费用管控能力提升，前三季度营业成本增速36.8%，低于营收增速，使得毛利同比增加5.65亿元，与此同时销售管理费用率较去年进一步下降1.36个百分点至3.48%；2、营改增导致前三季度税金及附加同比减少约35%。10月份以来公司4次转让资产回笼资金，所售资产合计将贡献约15.52亿元年度净利润，业绩承诺大概率得到兑现，全年有望继续维持增长。

　　加速拿地深化旧改布局，加速打造冷链物流产业链：第三季度以来公司合计出资约80亿元共5次通过公开市场或收购方式获取土地储备，新增储备165万方，楼面均价约4900元/平方米，围绕上海及周边二三线城市的布局思路不变。其中，9月公司以58.22亿元成功竞得上海金山区城中村改造项目。我们认为旧改、城市更新和兼并收购等多元化方式将成为公司未来拓展上海土储的重要手段及途径，进一步发挥资源禀赋优势，夯实未来发展基础。物流业务方面，公司已在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园，继续推动“冷链+生鲜”的跨界联动发展，打通冷链产业链，加速公司向生鲜供应链管理专家转型。

　　短期偿债能力有所改善：三季度末公司总体有息负债同比减少约26亿元，负债水平有所下降，净负债率156.5%，较年初上升1.07个百分点，杠杆水平稳中略升，而短期偿债压力较年初下降50个百分点至109.6%，短期资金面改善明显。我们认为融资渠道便利和大股东资源倾斜将助力公司未来健康稳定持续发展。

　　投资评级与盈利预测：我们预计17-18年EPS1.78、0.98元，维持“买入”评级。

　　风险提示：房地产行业受调控因素下行，调控强于预期等。