新城控股：再度上调盈利预测 买入评级

　　事项：

　　公司12月4日发布了2017年11月份经营简报。

　　评论：

　　销售破千亿，行业地位领先2017年1-11月，公司实现累计销售面积771.78万平方米，同比增长44.54%；销售金额1052.95亿元，同比增长75.1%；销售均价13643元/平方米，同比增长21.14%。参考克而瑞榜单，公司1-11月销售额排名第13，行业地位领先。

　　扩张步伐积极，重点布局长三角、中西部、环渤海区域2017年1-11月，公司累计拿地总金额约702亿元，计容建面约2479万平方米；拿地面积/销售面积为3.2，扩张步伐积极；拿地面积按城市层级主要分布在三四线城市，按区域主要分布在长三角、中西部、环渤海。

　　融资渠道多样，业绩锁定性佳在政策调控、融资渠道收紧、融资成本上升的环境下，公司融资渠道持续拓宽，成本低廉：①已完成三期中期票据的发行，合计募集资金45亿元，综合票面利率为5.62%；②完成一期PPN的发行，募集资金20亿元，票面利率为6.3%；③完成了2亿美元、5年期高级美元债券的发行，票面利率为5%，拔得A股民营地产企业美元债头筹。

　　2017年三季末，公司剔除预收账款后的资产负债率为82.7%；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.5倍。公司三季末预收款为497.5亿元，在扣除wind一致预期的2017年四季度营收（wind一致预期的2017年四季度营收=2017年wind一致预期营收-已披露的2017年前三季营收）后，剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的50%。

　　商业版图持续拓展，未来将接力住宅开发并受益于REITs发展目前，公司已在全国45个城市布局了53座吾悦广场，其中已开业17座，主要分布在上海，南京，青岛，长春，西安，长沙，重庆，成都，南昌，海口等国内大中城市，形成了以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。公司2017年吾悦广场年租金目标为10亿元，较2016年4.4亿元同比大幅增长127%，商业布局成效显现，公司未来将继续深化商业全国化布局，以实现2020年开业百座吾悦广场的目标。

　　公司“住宅+商业”双轮驱动，不但在住宅开发销售领域高速增长、弯道超车，在商业板块也将厚积薄发、释放潜能，未来随着吾悦广场在全国不断落子，商业板块贡献的业绩占比将显著提升；此外，在未来住宅开发销售面临天花板时，公司高瞻远瞩的商业布局将自然接力公司的发展，提供稳定现金流，同时，在国家大力推行“租购并举”的背景下，REITs作为重要配套有望得到快速发展，届时公司庞大而优质的商业资产将显著受益。