保利地产：持续受益资源整合 买入评级

　　[摘要]

　　事件：公司近日发布业绩快报，2017年实现营业收入1450.4亿（-6.3%），实现归属于上市公司股东净利润156.8亿（+26.3%），加权平均ROE为16.4%，相比上年同期提高了0.83个百分点。

　　业绩进入持续增长通道，增速超市场预期。受项目结转进度及营业税改革的影响，2017年公司营收小幅度下降，但净利润同比却实现大幅度增长，主要原因是房地产结转项目毛利率抬升、结算项目权益比提高以及投资收益增加所致。

　　2016-2017年销售单价上涨导致的毛利率向好趋势还会延续到2018年和2019年业绩中去，再考虑公司销售额的高速增长，公司业绩将进入持续增长通道。

　　销售维持高增长，2018大幅增长依旧可期。报告期内，公司房地产实现签约面积2242万平方米（+40.3%），实现销售金额3092亿（+47.2%），同比增速高于上半年，下半年销售持续超预期。我们预计公司2018年销售额在4000-4500亿，预计依然有40%左右的增长。公司未售资源丰富，战略布局合理（深耕核心一二线城市），与2018年一二线销售反弹趋势契合度高。

　　拿地态度积极，坚持一二线深耕策略。2017年公司总体上新增土地储备计容建面约4550万平米，总代价约2760亿，权益成本约1700亿。从拿地项目来看，公司虽然也在进入新城市，但仍然以一二线城市为主（报告期拓展金额占比82%）。截止2017年底，公司未开发项目建面超过9000万平米，充足的土地资源为未来销售的增长提供保障。

　　持续受益国资地产资源整合，迈向行业前三。公司作为央企地产排头兵，持续受益国资背景的地产资源整合，中航工业房地产业务和保利香港的股权收购只是开端，公司外延式的增长空间不可限量。保利地产将进一步扩大业务区域及城市群的覆盖，提高开发销售周转速度，利用央企优势继续强化土地资源的获取力度，未来三年行业地位有望从目前的前五迈向行业前三。

　　盈利预测与投资建议。公司预告业绩比我们预测的高出9%，暂时不调整盈利预测，考虑到公司销售持续上量，我们判断公司合理市值在2500亿左右，相当于2018年市销率仅56%，对应目标价21.0元，维持“买入”评级。

　　风险提示：公司销售或行业资源整合低于预期。