2008，戊子鼠年，在12生肖中，是一个新轮回的开始。

　　对正经历9?27阵痛的楼市来说，2008奥运年也极可能是一个新周期的开端，楼价盘整―――市场趋于稳定―――成交逐渐回暖―――楼价掉头上扬。

　　对有眼光的投资者来说，选择在楼价下跌时“抄底”入市，不失为财富快速积累的一个方法。为此，珠三角的投资客不妨巧妙把握2008，在新的轮回中理性投资。

　　A现状

　　楼价跌，礼包出，“抄底”机会初显现

　　延长的盘整期

　　尽管从2004年开始，政府对一路高歌的楼市连下“猛药”，国八条、国六条、穗七条相继出台，但这些政策的效果均不明显，市场观望期往往只有一个月左右，楼价持续上扬，甚至暴涨，成为广州乃至全国楼市最近四年的基调。

　　不过，随着央行今年9月27日的一纸新政，二套房首付和利率大幅提高，房价这头野马终于收缰。随后，金融货币政策不断“扑”向楼市，红火了大半年的广州地产成交“急冻”，市场观望，价格松动。

　　进入12月，调控步伐丝毫没有停止，月初，中央经济工作会议召开，宣布已实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”；同时，明确2008年经济工作的主要任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。经济工作会议召开后不久，央行年内第十次上调人民币存款准备金率，而且一调就是一个百分点。紧接着，央行再出重拳，确定第二套的认定单位为家庭，且将还清贷款的情况，依然视为第二套房。

　　连续的利空，让9?27新政的盘整期延长，北京大学经济所房地产金融中心主任冯科甚至预言调整期将有15个月。不过也有专家表示，受制于刚性需求，广州的观望期虽然不会马上结束，但也不会太长，预计明年五一前后回暖。

　　A现状

　　楼价跌，礼包出，“抄底”机会初显现

　　“抄底”机会初显

　　根据中地行发布的最新数据，今年11月，广州10区一手均价11495元/平方米，比10月下降4%.同时，11月广州老八区一手均价13630元/平方米，比10月下降6%.曾经不可撼动的房价，终于开始松动。

　　其实，关心市场的置业者不难发现，昔日一些明星楼盘已通过各种手段降价。比如说富力旗下的几大楼盘，打折降价幅度最高接近百万；天河北翠拥华庭，公开降价32%；江南玫瑰园，打折后送车位；南沙优山美地，大量推一口价单位……另外，广州雅居乐新地、万科金域蓝湾、万科金色康苑、力迅原筑等新货，开盘价均比预期的要低。

　　楼价下跌，礼包频出，投资客“抄底”的机会已初步显现。记者曾跟随一队深圳客在广州看楼，投资者梁先生就明确表示，相比于深圳，广州核心区、景观盘的价位都比较低，而楼盘素质两城又相当，以广州中心城市的地位，未来30%的涨幅肯定是有的。

　　B展望08

　　再过几天，房贷就来解渴了

　　梁先生的乐观，其实代表了很多专家的观点：盘整不会太长，明年有望回暖，而择机低价入市，获利前景看好。

　　楼市回暖的根本原因，专家认为有二。

　　一是广州经济的持续增长，楼市正是晴雨表。北京大学经济所房地产金融中心主任冯科日前就在广州指出，无论是美国的还是中国的房地产历史，GDP增长和楼价增幅两条曲线基本都是重合的，而只要不发生战乱，中国GDP的平稳增长是可以预见的。最近10年，广州经济一直保持13%的增长速度，而今后几年，这个增幅都不会低于12%.楼价上升的第二个根本原因是供需关系。合富辉煌首席分析师黎文江在接受记者采访时称，广州现在的成交下降，是因为楼价上升得太快，特别是一些素质并未得到提升的楼盘，几个月升50%显然不合理。不过，由于广州供需关系依然没有发生改变，在楼价盘整后，成交将继续畅旺，价格仍将上涨。黎文江预计，整个市场将于明年五一回暖。

　　黎文江和冯科的观点，得到中地行董事长徐建平的认同，他分析说，随着老百姓的收入不断增长，改善性的住房需求将越来越强烈，而供需关系始终是影响房价的最重要因素，广州的房价仍会涨，只是涨幅不会像今年这么大。

　　其实再过几天，也就是从明年1月1日开始“干涸”两个多月的银行房贷额度重新“开闸”，市民置业更加顺手，这不仅是开发商受益，投资客囤积的房产，也有望在消化加速的背景下继续升值。

　　由此，从整个市场的大势来看，选择在楼市低迷期投资入货不失为明智之举。而且由于房屋属不动产，“保质期”长，与股市有根本区别，难以出现血本无归的局面。加上长线看好，像中石油般“深度套牢”的风险基本可以规避。

　　相比于北京、上海、深圳三个一线城市，广州的楼价仍偏低，升值空间较大。

　　C广州投资点

　　中心区、大户型、好地段、别墅价格不会跌

　　在不久前广州举办的一次地产论坛上，广州市房地产协会陈敦林会长表示，本市有四类房子价格不会跌。“第一类，城市中心区的房子不会有多少跌的空间；第二类，大户型不会有多少跌的空间；第三类，好地段的房子；第四类，别墅性的房子，独立别墅，空中别墅，联排别墅等。这四类在明年或者是相当长的时间内价格都会保持稳定的增长”。陈敦林的分析，给投资者提供了2008年楼市的投资置业点。

　　市中心区：珠江新城

　　对广州市场来说，目前投资的“市中心”无疑为珠江新城，这个未来华南地区的“会客厅”，将有南中国最高的双子塔，四大标志性建筑，以及海量写字楼、景观中轴带、顶级步行街和四通八达的地铁公交网。业内早有预测，珠江新城的房价，迟早突破4万大关，而像誉峰这样的标志楼盘，已接近这个价位。

　　目前该板块在售的楼盘中，均价低于3万的不少，如粤海丽江花园、中海花城湾、中海晖华庭、嘉裕君公馆等，只要珠江新城在南中国的核心地位不变，这些项目都有升值的潜力。上月，便有一名“初见”嘉裕君?h公馆的深圳客，斥资500多万在该盘投资。

　　而除了珠江新城，广州投资的另一中心为滨江东，不过该地块的货量已非常稀少，一线江景盘只有华标涛景湾等个别项目，二线江景盘也只有芭堤水岸、珠江新岸、富力银禧等寥寥数个。

　　C广州投资点

　　中心区、大户型、好地段、别墅价格不会跌

　　大户型：位置、景观好的

　　随着70/90政策的深入，明年广州90平方米以下的小户型将放量，这也是楼市将回暖的原因之一。而随着小户型的海量推出，大户型必将抢手，投资的潜力看好。

　　从目前来看，广州各大区域都有大户型在推，一些楼盘甚至是纯大户型项目。

　　如番禺星河湾，五期星苑就全部是195平方米的四房两厅单位，又如岭南新世界倚湾园三期、嘉裕君?h公馆、南沙奥园望海洋房、珠江帝景苑等，也都是100%大户型，这些楼盘素质高，空间切割合理，更占有区域最好的位置和景观，是今后换房族的首选，投资回报也看高一线。

　　好地段：老八区依然坚挺

　　就投资来说，好地段依然是老八区，如果再集中一点，则为越秀、荔湾和天河。

　　值得关注的是，今年下半年，越秀和荔湾货量明显上升，其中在售和即将预售的项目包括文星阁、东山欣园、万科金色家园、越秀上品轩、万科金色康苑、万科金色荔苑、美荔心筑、荔景华庭、荔尚国际等。

　　而天河区的项目则更多，东圃板块、珠江新城板块、华南植物园板块、天河北板块都有不少楼盘推货，同时，在成交量连跌的情况下，天河已有楼盘均价跌破万元。

　　C广州投资点

　　中心区、大户型、好地段、别墅价格不会跌

　　别墅：广州比京沪深多

　　广州和深圳、北京以及上海的一线城市相比，楼市最值得投资的一大特点就是别墅多，而且价格偏低，甚至还有一些离中心区20分钟的别墅盘。同时，别墅的类型也很多，如叠拼、双联、多联、独立等，既能满足一般的投资者，也能适合资金实力雄厚的买家。

　　离珠江新城20分钟之内的别墅，有全新项目新光城市花园以及江山帝景的顶级别墅。稍微远一点的，有广园东凤凰城、金地荔湖城、合生湖山国际的别墅，而且广园东距离深圳只有45分钟的距离，非常适合深圳客投资。往北看，花都和从化有大量别墅盘，如天湖峰境、美林湖、逸泉山庄、南航碧花园、碧桂园假日半岛、东方夏湾拿、珠江国际城、源泉、勤天一品树院等。价位多在2万元/平方米上下。

　　另外，广州滨海新区南沙，也有大批别墅，如南沙境界、南沙滨海花园、南沙奥园等。其中背山面海的南沙奥园，别墅均价不到1万元/平方米，升值潜力比较明显。

　　商铺：社区商铺值得淘

　　其实，广州楼市的投资点除了普通住宅外，价位一直平稳的商铺也值得淘金。如越秀城建集团，已连续两次拍卖社区商铺，货量多达上百套，其中一些成熟社区的铺位，均价不到1万元/平方米。又如利海集团、奥园集团、万科集团、雅居乐集团等，目前都有大批社区商铺面世，这些商铺多位于小区主干道，在消费力上有足够的支撑。