（造成次贷危机）最主要还是因为房价。2003年到2004年的贷款审批虽然也缺乏完整的借款人背景调查，但贷款偿还都很及时。那是因为，当时贷款风险虽然很大，但借款人仍能从中获取巨大利润，因为房价是上涨的。

　　因为较早关注抵押贷款市场的研究，美联储波士顿银行资深经济学家和政策顾问保罗·威廉（Paul Willen）对次贷这一领域进行了大量研究分析,是美国研究次贷问题的权威专家。1月28日当地时间上午10时，本报记者在美联储波士顿银行总部内，与其就次贷问题进行了深入探讨。采访中，威廉一再表明，他发表的看法仅代表个人的研究成果，不代表美联储波士顿银行的立场。

　　危机中纳税人没有遭受损失，这是个好消息

　　广州日报：次贷危机导致的总损失是多少？

　　威廉：目前很多估计都是基于“理性预期”来估算1~2年之内有多大的损失。单个金融机构的损失，可以从公布数据获得并合计其总量，但很难去估测这个损失到底有多少。至于家庭层面的损失，主要是来源于房价的下降，比如房价从5000美元下降到4000美元，这1000美金的损失并不是借贷损失，而是投资损失。

　　我们花了很多时间测量与次贷有关的损失，比如说银行收回抵押贷款赎回权的数量。不过，在全国都很难拿到这个数字。关于银行收回抵押贷款的赎回权的法律法规，各州也不尽相同。我们对麻省情况掌握比较充分。这个地区得到的银行收回抵押贷款赎回权数据大约是7500个。

　　广州日报：你认为次贷严重性被夸大了吗？

　　威廉：不是。你可能听说过，这次危机是由于贷款本身出了问题，但我认为次贷危机主要是由于房价下降。

　　广州日报：那房价下跌的原因到底是什么？是因为前几年房价上涨太快吗？如果是，为什么房价会上涨过快？

　　威廉：我不能说到底是不是因为次贷导致了房价上涨。但我相信，很多人都愿意认为是因为房价上涨太快了，所以房价现在下降也不足为奇。换言之，很多人都认为房价的波动是最正常不过的了。

　　广州日报：那你认同资产证券化把次贷的危机扩大了吗？

　　威廉：我们研究中发现，危机中，房地产贷款公司中十家有九家都倒闭了。资产证券化的好处是，把贷款风险分散了。在过去，如果房价大幅下降，银行将是主要的承担者。目前看来，也确实有一些房地产公司受到巨大损失，但也有很多国外公司也受到了影响，因为风险被分散到各地。有些人抱怨说，我们不知道风险来自哪里，我觉得那反倒是好事。因为风险被分散了，如果我们知道风险都来源于一个地方，那并不是一件好事。

　　我个人的意见是，在我们上一次的房地产业危机时，银行几乎都倒闭了，纳税人付出了巨大的代价。但这一次只有有些投资银行遭受了巨大损失，纳税人并没有遭受损失，所以这是个好消息。

　　广州日报：是谁鼓励了次贷在短时间内膨胀？

　　答：这是个很好的问题。次贷市场是十年前开始发展起来的，以前只有一种贷款，即主要贷款（prime mortgage）。这种贷款如果申请被接受的话，所有的人都实行同样的利率。但是，这种贷款文书资料审批过程很长。

　　后来就有了主要贷款和次级贷款之分，根据不同借款人的信用情况，用不同利率程度来区分。在过去很长时间里，次贷是一种再融资渠道，主要面向那些有信用卡贷款破产或者不良信用记录的人，虽然这部分人有大量债务，但只要拥有房产或者房产的权利，贷款机构就能给他发放贷款，如果一年后借款人能还清债务，就能更容易获得再融资。在2003年到2004年，大家开始利用次贷来买房，以前次贷是用来再融资的，现在就用来偿还抵押贷款。

　　但次贷的问题是，很多人在借钱的时候，并没有出示充分的文书资料，但因为违约率低，根据概率，这也不算一种很疯狂的做法。他们会写下他们能挣10万美金，但不会有人真的去查实他们的收入多少，贷款机构只会去了解申请者是不是有份工作就行了。

　　让更多人拥有房子和危机，两者永存矛盾

　　广州日报：这是因为次贷出了问题，还是金融体制出现问题导致的危机？

　　威廉：最主要的还是因为房价。我认为，贷款机构并没有真正了解房价在这个抵押贷款中起到的重要性。我们的研究看到，2003年到2004年的贷款审批虽然也缺乏完整的借款人背景调查，但贷款偿还都很及时。那是因为，当时贷款风险虽然很大，但借款人仍能从中获取巨大利润，因为房价是上涨的。比如借了100%的贷款，但一段时间后房价就涨了20%后，房子转手后，借款人仍可以偿还贷款。

　　广州日报：次贷危机后，低收入者贷款买房如何解决？

　　威廉：很多年来，美国房地产市场的主要问题都是，大家购买房产是否能获得贷款的机会。总会产生两方面的压力，一方面让低收入的人也能借到钱买房，另外一方面这部分人可能也是信用比较低、风险比较大的人。两方面的争论已经持续了150年。大家都应该理解到，让更多人买房和由此导致的风险这两者之间永远存在矛盾。

　　监管法律法规不少，但有效性被打折扣

　　广州日报：次贷诞生时间这么长，美国有关部门是否应意识到这些监管的问题，并加强监管？

　　威廉：很多人问过这个问题。但我们并不清楚正面临什么，将要面临什么，或者是否可以改变这个局势。即便加强监管，也无法改变这种情况。借款人其实知道风险有多大。就像中国股市一样，大家都想参与进去，尽管政府不停呼吁，但大家还是想从中赚一把，因为这是他们从中致富的好机会，而且事实也确实如此。美国房地产市场也是一样的。

　　广州日报：中国股市的情况是因为市场还不成熟，但美国金融市场已经发展这么成熟，人们预期这种问题会发生得少一些。

　　威廉：政府是不是应该加强监管？一方面确实应该加强监管，另一方面我们也确实希望更多人能够拥有自己的房子。在我们的统计当中，借款人中只有20%的人真正出现银行收回抵押贷款赎回权的情况。通过这种贷款激励机制，80%的人解决了买房问题，但20%的人最后出现问题。这确实是很难解决的平衡。

　　广州日报：你认为美国经济是否可能因此进入衰退？

　　威廉：我知道的应该跟你们差不多。去年12月到今年1月的失业率引起了恐慌，有人认为可能引起萧条。但这只是通过过去来预测将来。经济学家从来没有成功预测过萧条。

　　“我个人的意见是，次贷风险其实是被大大的分散了，纳税人并没有被卷入这次危机当中。只有一些投资银行遭受了巨大损失，纳税人并没有遭受损失，所以这是个好消息。

　　借款人其实知道风险有多大。就像中国股市一样，大家都想参与进去，尽管政府不停呼吁，但大家还是想从中赚一把，因为这是他们从中致富的好机会，而且事实也确实如此。美国房地产市场也是一样的。”

　　保罗·威廉

　　主要研究领域是宏观经济学。1990年获得美国威廉姆斯学院经济学学士学位，1994年获耶鲁大学经济学硕士学位，1997年获耶鲁大学经济学博士学位。2004年至2006年任美联储波士顿银行高级经济学家，2007年至今任美联储波士顿银行高级经济学家及政策顾问。