目前，关于国内房地产市场变化的争论很多，但无论主涨价格上涨还是主涨价格下跌，都已经不重要了，重要的是银行如何来落实2007年下半年以来房地产市场出台的政策。只要这些政策逐渐得到落实，国内房地产市场回归理性就是无法阻挡的。 

　　2007年下半年以来，政府出台了一系列关于改变房地产市场发展模式的政策与文件。如24号文件，核心是建立起全国住房保障体系，重点解决城市低收入民众的住房问题，保证房地产是一个民生的市场；359号文件，强调加强对房地产银行信贷的管理；39号令，核心是对土地出让金缴纳管理；64号文件，重点放在从城市规划角度来调整房地产市场结构；452号文件，对争议颇多的第二套住房作了重新界定。这些都表明了政府对改变目前房地产市场发展模式的决心。加上2008年采取从紧的货币政策，目前国内房地产市场环境将发生根本性变化。 

　　在这些文件中，对房地产市场影响最大的是359号文件、452号文件及从紧的货币政策。359号文件一方面重申了121号文件的全部内容，即全面加强了对房地产银行信贷每一个环节的严格管理，另一方面对房地产市场出现的新的信贷问题作了新的规定。也就是说，这次房贷新政，并非仅是对贷款购买的第二套住房的界定，而是一个职能部门对国内房地产市场全面的信贷管理政策。 

　　359号文件的核心是通过新的信贷政策来调整国内房地产市场发展模式，让国内房地产市场成为一个以自住为主导的住房民生的市场，而不是一个以房地产投资为主导的市场。这几年房地产市场价格的快速飚升，在于房地产发展模式出现偏差，国内房地产市场成了一个以投资者为主导的市场。在这样的房地产发展模式下，国内房地产市场的投资者在政府房地产政策的隐性担保下，借助于银行信贷的低成本及金融杠杆的便利性，大量涌入房地产市场并在短期内推高了房地产市场的价格。如果国内房地产市场能够把住房的投资与消费作一定区分，并对这种区分制定不同的政策，房地产市场就会成为一个以自住消费为主的市场。这样，不仅房地产市场发展模式会发生根本性转变，房地产市场的价格也会回归理性。 

　　359号文件出台之前，只要个人想购买房子，就能够从银行贷到款。这必然会导致大量没有资格的投资者进入房地产市场，甚至于一些投资炒作者利用这种个人住房信贷的宽松来制造假文件进入房地产市场。而359号文件和452号文件之后，商业银行对个人住房按揭贷款已经与过去完全不同了。据北京的媒体报道，从2008年起，个人从各家商业银行申请住房贷款时，申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入证明。而这些规定的实施，有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款根本就办不下来。 

　　个人住房按揭贷款市场准入的提高、购买住房成本的增加，房地产市场预期的改变，不仅使房地产市场的投资炒作者纷纷退出这个市场，而且购买住房的消费者也会改变其住房需求。这种情况已经在北京出现了，也说明国内房地产市场的发展模式发生了根本的改变。对此，大家应该密切关注，多到市场上去了解，以便获得更多更真实的信息，这样才能为个人行为决策提供更好的依据。 

　　易宪容 著名学者 中国社会科学院金融研究所研究员