2007年对于中国房地产行业是波澜壮阔的一年，房地产类上市公司几乎个个是明星——楼价、股价新高迭出，首富、地王不断涌现。

　　然而，纵观中联控股集团(简称：“中联集团”)与《财经时报》社联合发布的“2007年度中国上市公司价值百强”榜，在地产军团华丽的年报背后，其投资价值却在集体滑落。

　　从中联集团重点关注的五项基本指标来看，66家A股上市的房地产公司问题相同：财务效益状况和资产质量状况不佳；资产负债率高，偿还风险能力存在较大风险；行业股价波动率高，市场表现状况较差。

　　同时，从部分地产类上市公司2008年上半年销售业绩来看，他们想要再现“昨日辉煌”，绝非易事。

　　滑落现状

　　2006年强势挺进“上市公司价值十强”的万科A(000002.SZ)，在2007年的榜单中却表现欠佳——地产行业排名第7位、上市公司价值排行榜中排名185位。

　　然而，纵观“2007年度中国上市公司价值百强榜”榜单，万科A仅仅是地产军团集体滑落的典型公司之一。位于房地产行业前十强的上市公司，如泛海建设(000046.SZ)、广宇集团(002133.SZ)等，在整个上市公司排行榜中均位于百名开外。甚至是地产巨头，如金地集团(600383.SH)、金融街(000402.SZ)、保利地产(600048.SH)、招商地产(000024.SZ)等，在百强榜中也均不见踪影。

　　在66家地产公司中，仅有绵世股份(000609.SZ)挤进“上市公司百强榜前十名”。而这家名不见经传的房产类上市公司，是凭借2007年重组的资产优势，才得此殊荣，将地产之名留在十强之内。

　　中联集团研究人员分析：“投资者往往被一家上市公司庞大的资产数额所吸引，而机构客观评价上市公司价值的重要指标也着眼于总资产报酬率、总资产周转率、流动资产周转率、资本扩张率、资产负债率等各项因素。”

　　这也正是此次地产军团中的名流置业(000667.SZ)、天创置业(600791.SH)，凭借较高的总资产报酬率、总资产及流动资产周转率、市场投资回报率，较低的资产负债率及资本扩张率等多项优势挤进“百强榜”的原因之一。

　　疯狂的2007

　　在2007年的财富行情中，房地产行业成为了热点中的热点，沪、深、港几乎所有和中国内地有关的房地产股票均出现了大幅上涨。不断涌现的“地王”，不断飞涨的房价，让房地产类上市公司赚得盆满钵满。

　　在房地产企业资产增长速度方面，2007年均值增长率达47.43%，增幅同比提高8.53个百分点。自2003年以来，部分扩张型房地产企业的资产规模一直保持着接近50%的增长速度。

　　同时，房地产行业的主营业务毛利润率普遍较高，绝大部分房地产公司2007年利润增长超过了营业收入的增长。金融街、招商地产、金地集团、保利地产、万科A，2007年利润增幅也分别达到营业收入增幅的1.89倍、1.65倍、1.51倍、1.2倍和1.12倍。

    年报显示，深振业A(000006.SZ)，主营业务毛利润率高达55.71%，相当于每卖出两套房子就能赚到一套房子的利润。

　　然而在快速成长、持续扩张、盈利攀升成为“明星地产公司”2007年的发展特征时，负债比重居高不下、资金周转速度显著下降等带来的风险，已经让地产商头疼不已。

　　据2007年年报显示，保利地产每股现金流为-7.65元、金地集团为-7.52元、招商地产为-4.74元。

　　“对于投资者而言，更要关注地产类上市公司的资金周转率和负债率，这成为其生存和成长的关键。”中联集团研究员对《财经时报》记者说。

　　在繁华景象的背后，一度疯狂的地产公司接到一份令人沮丧的成绩单。在1509家上市公司的排名中，金融街、招商地产、金地集团、保利地产、深振业A的排名分别位于第868、795、313、598、1273位。

　　辉煌难再现

　　在中联集团关于房地产上市公司发展能力评价的分析中，对于万科A、保利地产、金地集团、招商地产等公司的发展能力状况表示肯定。

　　然而，2008年的房地产市场与2007年一派繁荣的景象大相径庭。自2007年年底，宏观调控强度加大，地产市场交易量不断缩小、市场观望氛围浓厚、各地楼盘打折促销、地产开发商卖地求生……曾经叱诧风云的地产军团正在为短期的疯狂付出代价。

　　以每月公布销售状况的金地集团公布的销售数据为例，2008 年1 月至5 月，共实现销售面积36.56 万平方米，较上年同期销售面积下降15.1%。销售金额36.76 亿元，较上年同期下降4.3%。就1月份到5月份公开数据整理显示，金地集团销售面积呈下降趋势，销售均价不断下降，从而致使销售金额数量萎缩。这与2007年的状况相比可谓“冰火两重天”。

　　2007年，金地集团全年实现营业收入74.2亿元，比上年同期增长109%，7年来复合年增长率达43.9%。实现净利润9.65 亿元，比上年同期增长103%，7 年来复合年增长率达到42.7%。

　　面对2008年地产股领跌的中国股市，守着一路下滑尚未起稳的房产市场，地产大亨纷纷寻找各种融资途径解决不断紧绷的资金问题，但是恒大式的结局(即恒大地产上市搁浅)让他们望而生畏。要想交出一份像去年一样的华丽答卷，短期之内绝非易事。