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二三线城市去库存加速 “抑投机”与“保刚需”并进

作者:来源:21世纪经济报道2018-05-03 07:49

  2018年过去三分之一,楼市情况复杂依旧。

  5月2日,易居房地产研究院发布《4月全国40城住宅成交报告》称,受其检测的40城中,4个一线城市新建商品住宅成交面积约147万平方米,环比减少11%,同比减少35%;18个二线城市新建商品住宅成交面积约1570万平方米,环比增加5%,同比减少15%;18个三四线城市新建商品住宅成交面积约762万平方米,环比增9%,同比增加15%。

  一线城市依然承受高压调控的背景下,二三线城市成为楼市主角,去库存加速,楼市回暖迹象明显。而多个城市推出了人才引进战略,放宽落户限制,也被认为将会进一步刺激市场预期。

  新城控股高级副总裁欧阳捷表示,城市之间的竞争已经全面展开,抢夺人才,既是抢夺创新创造力,赢得更多创业投资和产业布局,也是抢夺以年轻人才为主的消费力,促进城市消费升级换档。但是,防范系统性金融风险依然是当前最大的任务,因此调控政策不会退出,在一些房价上涨过快的城市还会继续加码调控。

  一线“风向标”未变

  一线城市的楼市持续清淡。

  中国指数研究院的数据显示,4月,一线城市楼市成交面积环比下降9.8%,其中上海、广州降幅均超过10%。同比来看,一线城市整体下滑20.7%,四个城市均出现不同程度下滑,北京降幅超过40%。

  “五一”小长假期间,一线城市楼市依然冷清。中原地产数据显示,从小长假前两天来看,一线城市合计网签商品房住宅360套,与清明小长假前两天基本持平,同比跌幅超过50%。

  这与调控未开始的2016年情形截然不同。中原地产数据显示,2016年“五一”小长假期间,仅北京市就成交商品住宅共807套,成交面积达到8.88万平方米。

  易居研究院副院长杨红旭指出,目前,一线城市的调控效果较为分化。北京、上海调控效果明显,深圳和广州则还处在高位盘整的阶段。

  这被认为与一线城市调控政策的严格程度有关。以一线城市中调控最为严格的北京为例,中原地产首席分析师张大伟表示,2016年9月30日至今,北京合计发布了各种房地产调控政策78条细则。调控政策由限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策,内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。

  在张大伟看来,这一轮北京调控的效果已经显现。一方面,在存量房交易为主的北京市场,二手房价格的官方统计已经下调了13%,而市场观测已经有大部分下跌了接近20%。另一方面,2018年之前北京历史上总共出现过31宗住宅地块流标,而2018年至今已经有6宗住宅地块流标。随着土地流标开始频繁出现,代表房企资金压力越来越大,在房地产调控应该持续的前提下,“部分过于严厉的政策应该有所调整”。

  杨红旭认为,在作为楼市“风向标”的一线城市,短时间内不会出现调控放松的迹象。防范金融风险的背景下,控制房价过快上涨是现阶段楼市政策的主要目的之一,而作为楼市龙头的一线城市,一旦出现松动迹象,将对其他城市形成显著的示范效应。


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