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左手拿地右手融资 房企拼规模加速竞逐50强

作者:来源:21世纪经济报道2018-05-28 07:56

  导读

  有房企人士认为,未来房企的融资新门槛是50强,而不是百强。但行业内也有不少人士对规模化竞争提出反思。尽管行业集中度还会提升,但不太可能出现房地产寡头的情况。单纯追求规模并不可取,企业能够长远发展、穿越经济周期才是王道。

  出于销售路径依赖和规模竞争惯性,面临严厉调控的房企依然在2018年加速扩张,无论是万科、碧桂园、恒大三巨头,还是千亿级房企、千亿以下房企,都在前5月边拿地边融资,奉行高周转策略,以期在行业梯队中进阶。

  据中原地产统计,截至5月24日,仅统计招拍挂权益数据,22家房企合计拿地金额高达5139.6亿,其中拿地超200亿的房企多达10家;投资上升导致资金需求巨大,截至5月上旬,房企海外融资已近2000亿,创历史新高。

  跑步拿地和融资,令所有房企都进入了高度“规模竞争”的游戏,与此前不同,行业生存门槛被提到了50强、千亿级,有人甚至断言,房地产的“寡头时代”将要来临。

  不过截至目前,房地产行业三巨头的市场占有率仍远未达到“寡头”的地步。今年销售过千亿的房企预计在30家左右;在这一轮规模竞争中,仍有部分房企有机会弯道超车。

  拿地融资的游戏

  在传统房地产开发业务中,销售-买地-融资是必不可少的环节。2018年前5月,主流房企这三项都有加速的趋势,行业集中度进一步提升。

  克而瑞数据显示,今年前4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著,TOP100房企销售金额入榜门槛达45.3亿元,同比提升20%;排名第50位的东原地产实现销售金额131.8亿元,与去年同期的50名卓越集团(88.8亿元)相比,增长48.4%。

  排名前十位的提升幅度更大,合计有超过5家房企4个月销售突破千亿,碧桂园与恒大更是4个月销售就超过了2000亿,排名第三的万科也达1986.7亿,增长37.9%,纷纷刷新历史记录。“房企越大涨幅越快,龙头房企转型加速,布局合理,上涨幅度明显超过市场平均涨幅。”中原指出。

  克而瑞预计,未来随着各梯队门槛不断提升,百强房企分化格局将会持续。今年进入千亿俱乐部的房企将超过30家。

  这种趋势下,尽管调控持续加码,大量大中型标杆房企仍在积极抢地,房企处在非常明显的拿地加速过程中。特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为抢地的主流。

  根据中原统计,截至5月24日,碧桂园权益拿地金额最高,达614亿,万科、保利地产紧随其后,分别超过450亿;接下来是龙湖369亿,中海地产为318亿;绿地、旭辉、华润、恒大、招商蛇口都超过了200亿;新城发展和祥生地产分别为191亿、169亿。

  这背后的逻辑是,做大依然是当下房企的主流选择,规模化竞争加剧。也因此,房企对资金的需求更加迫切,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

  中原地产研究中心数据显示,截至2018年前4月,房企海外融资数据达233.2亿美元,同比上涨107%。4月单月发行高达88亿美元。

  另据长江证券数据,截至5月上旬,美元债市场的房企融资已达1860亿元人民币,相当于2017年全年的70%,刷新了房企美元债融资历史新高;但融资成本也水涨船高,美元债息率从2017年的6%上涨到如今8%。

  5月21日,雅居乐就进行了一笔巨额海外融资。公告披露,获授予88.34亿港元及2亿美元定期贷款信贷,为期48个月,年利率相等于按3.95%加上于相关日期的香港银行同业拆息或伦敦银河同业拆息的总和。

  相比之下,朗诗的融资利率就高出不少。5月23日,朗诗绿色集团有限公司发布海外监管公告,5月18日公司额外发行5000万美元于2020年到期且票息为9.625 %的优先票据,并与原有票据合并及构成单一系列。


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