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房企融资接连受挫 规模效应或是终极答案

作者:张敏来源:21世纪经济报道2018-06-01 07:57

  导读

  据记者从多家金融机构了解到,大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

  虽然还未到资金最紧张的时刻,但作为房企核心竞争力之一的融资能力,正迫于大环境的影响而出现变化。

  5月19日以来,房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行,其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。

  相应地,海外融资规模不断增加,并成为现阶段房企的一项重要资金来源。但海外融资的成本也在提升,如华南城于5月25日发行的一笔美元债券,利率就达到10.875%。

  调控政策不断加码,以及行业竞争加剧,使得房企在资本市场的话语权逐渐减弱。相比大型品牌房企,中小企业的困境尤其明显。某上市房企人士向21世纪经济报道记者表示,很多银行和基金已经停止向30强之外的房企放贷,即使拿到贷款的企业,成本也普遍偏高。

  “现阶段,规模就是话语权。”前述房企人士指出,融资额度的获取和融资成本的控制,是大型房企在此轮调整中的重要优势。随着“规模效应”延伸到融资端,行业的分化大势也将愈加明确。

  融资成本继续抬高

  近期房地产企业遭遇中止的五笔境内融资,形式均为公司债,主体分别是龙湖、碧桂园、富力、花样年、合生创展。虽然中止原因各异,但境内融资如此密集地遭遇搁浅,在以往并不多见。

  有房企人士向21世纪经济报道反映,随着楼市调控的加码,监管层对房企发债的审批周期加长,对资金用途和项目的审核愈加严格。另一项重要来源银行贷款,也出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。

  部分淡化了房地产属性的发债项目,则顺利过关。华夏幸福于5月31日宣布,公司成功发行2018年第一期公司债券,面值不超过50亿元(含)。但在近期的境内融资中,这种案例并不多。

  相应地,海外融资规模明显增加。中原地产的统计显示,2018年前5月(不含5月31日),房地产企业海外资本市场融资数据达到71笔,比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元,同比上涨130%。

  最近几年,房企的融资方式、成本都在不断发生变化。

  2015年1月,证监会正式颁布《公司债券发行与交易管理办法》,公司债首次对房企大幅放开。华创证券指出,2015年和2016年,房地产行业境内发债金额分别高达4668亿元和8094亿元,同比分别增长985%和73%。

  2016年10月底,上交所、深交所相继发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案》,实行“基础范围+综合评价指标”的分类监管标准,规定公司债的募集资金可以用于还贷、开发项目和补充流动性资金,不得用于购置土地。受此影响,2017年房地产业发债金额骤减七成。

  作为替代,ABS和中票成为当年的主要融资方式。且从2017年开始,企业逐渐将目光转向海外融资,对后者的依赖性也大大提高。

  房地产企业的融资成本,则处于不断上升的趋势。根据21世纪经济报道记者测算,2016年,国内发债平均成本在4%-5%的水平,部分企业可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超过6%。诉诸海外的部分,资金成本也因美国加息而抬升,且普遍不低于国内融资。

  5月29日,时代中国宣布将发行本金总额4.5亿美元的3年期优先票据,年息为7.85%。此前的5月25日,华南城称完成发行于2020年到期的1.5亿美元优先票据,成本达到10.875%。

  这一系列变化,与调控走势息息相关。中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,一方面,企业拿地补仓意愿仍然较强,维持着对资金的较大需求;另一方面,调控加剧,流向房地产业的资金越收越紧。在资金面供不应求的状态下,无论融资方式如何调整,难度加大、成本提高的趋势仍然难以改变。


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