时评：中国楼市新动向的背后

    举世瞩目的北京奥运会落下帷幕，奥运会后中国楼市的走向再次成为人们关注的焦点。今年以来，尽管房地产１月至７月投资增幅超过３０％，但楼盘销量增长下降，市场观望气氛浓厚。

    有着销售旺季之称的“金九银十”临近，这是观察未来楼市走向的重要“时间窗”。当前，楼市出现了一些值得引起关注的新动向。

外资“抄底”拿地　热情有增无减 

     全国地价监测中心的有关数据显示，今年二季度全国主要城市地价总体水平环比增长１．５９％，较去年同期大幅度下降，其中长三角、珠三角地区涨幅低于全国水平。一些地区土地流标、流拍达１０％以上。

    郑州市统计局对全市５０家重点房地产企业的专项调查表明，受资金紧张、市场前景预期影响，这些企业上半年新购置土地面积减少的有２３家，占４６％，而仅有１２％的企业新购置土地面积有所增加。

    尽管各个城市地价和交易量表现不一，但外资热情却有增无减。中国未来的经济成长性，是众多外资基金投资的实质所在。 >>>点击详细

成交量萎缩 开发商“死扛”难改调整大势 

    ７月份，北京仅销售商品住宅４１９４套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落０．２个百分点，为今年以来最低涨幅。

    有专家认为，目前不少具有真实购房需求的消费者仍在观望，奥运会后随着房地产传统旺季的来临，成交量有望得到一定改善。楼市短期走势趋于明朗，成交量可能出现小幅反弹。但如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成威胁。

    数据已经印证了这一点。北京市地税局７月发布的最新数据显示，欠税榜单上２００余家企业中房地产公司占了四分之一，其中欠税超过千万元以上的地产企业就达２０余家，最高的欠税达３５５９万元。  >>>点击详细

刚性需求仍然旺盛 房价理性回归可期　

    国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣说，奥运会和房地产市场之间的关联关系从各国表现看不尽相同，很难得出一般规律。但无可否认的是，当前中国房地产市场的调整，从长远发展来看是积极的，某种意义上讲有挤压泡沫的作用。

    中国的房价在连续１０年保持上涨态势的情况下，开始改变原有运行轨迹进行调整并不值得大惊小怪。对于少数房价较高的地区，专家认为：“房价的适当回落是正常的。”楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。当前经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造了良好的环境。

    从今年上半年的数据看，房地产投资仍然保持较快增长，市场供应结构更加合理。其中房地产开发完成投资１３１９６亿元，同比增长３３．５％，这一增速比去年同期还高出５个百分点。  >>>点击详细

房地产业：中国楼市进寒冬外资正大举抄底 

    外资进入国内楼市的脚步并没有因为全球经济形势的复杂局面而停止。美私募投资基金黑石集团(Blackstone Group)在收购国内第一个商业地产物业上海长寿商业广场仅两个月后，第二单涉资逾45亿元人民币的商业地产收购案又将落子——这次瞄准的是上海仲盛世界商城。

    这已是今年以来发生在上海楼市的第六个外资大宗收购案，涉资总金额超过136亿元。在目前国内楼市趋冷的市况下，外资仍一意孤行，大手笔投资，大有抄底国内楼市的意味。显然，监管层对外资进入楼市在过去几年里虽然一直采取限制措施，但这并没有阻碍外资进入中国楼市的冲动。  >>>点击详细

“后奥运”楼市迷局待破

    举世瞩目的奥运会即将落下帷幕，奥运会后的楼市走向再次成为关注焦点。业内专家认为，“金九银十”传统销售旺季或是考察“后奥运”楼市往何处走的一个重要时点，但全国楼市在全年甚至未来一两年继续保持调整态势的可能性依然较大。

    “金九银十”难再现

    那么，奥运会后房价下跌的预期会变成现实吗？业内人士认为，即将到来的“金九银十”或是观察未来一段时间楼市走向的重要时点，此间楼市成交量小幅反弹的可能性较大，但难以再现前几年的火热。

    从一些龙头企业的业绩分析，市道不佳使得开发商要实现全年的销售目标难度增加。比如，首创置业上半年的签约销售面积约为13万平方米，同比下降六成；签约销售总额约为17.33亿元，同比下降48％。截至7月，碧桂园仅完成了全面销售计划320亿元的31.56%。万科则将全年的新开工面积和竣工面积，分别从848万平方米、689万平方米下调为683万平方米、586万平方米。

    潘石屹认为，在房价上涨幅度很小，而土地价格、水泥钢铁等各项成本价格都是超过30%的上涨幅度情况下，房地产行业很可能出现亏损，尤其是去年疯狂拿地的那些开发商。  >>>点击详细

记者观察：楼市调控“金箍圈”松动短期无望 

    出于对奥运会后房地产行业下滑风险增大的担忧，再加上近日来成为社会关注焦点的“4000亿经济刺激方案”，使得人们似乎相信房地产头上的“金箍圈”就要松动了。此间观察家认为，相对于把握经济增长、通货膨胀和经济转型之间的平衡点，有关部门短期内不会太关注房地产问题，短期内也不会松动房地产调控政策。

    今年以来，宏观经济发展面临一系列不确定因素，再加上防止经济偏热的调控政策的主动诉求，经济增速减缓已成为共识。基于经济下滑风险的增大，有报告认为，政府可能通过减税的方式来刺激消费，通过增加政府投资的方式来拉动经济增速，这项总金额至少在2000亿－4000亿元的经济刺激方案还将用于稳定国内股市和楼市。这对于目前资金链条紧绷、买房需求冷淡的开发商而言，无疑是一大利好，但寄希望于此无疑是画饼充饥。SOHO中国董事长潘石屹就说，这份报告是不可信的。他连连反问到：“政府如何会拿出4000亿元？怎么拿出来？又补贴给谁？是用什么样的法律程序去操作呢？”

    必须明确的是，宏观调控政策的适时调整主要是基于宏观经济形势的变化，不可能是基于某一个行业如房地产的疲软而做出调整。在投资增速依然过快、贸易顺差规模增长依然过快，流动性过剩问题依然突出等背景下，为防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为全面通货膨胀，宏观调控政策从“双稳健”调整为“一稳一紧”，即稳健的财政政策和从紧的货币政策。而在外需持续走冷、次贷危机引起国际金融市场动荡、资源性产品价格高涨等国际因素，以及雨雪冰冻灾害、地震等国内自然灾害等内部因素的影响下，宏观经济发展形势已明显改变，宏观政策取向也从“双防”转变为了“一保一控”，即保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨。  >>>点击详细

宏调深入 楼市频繁上演项目融资大戏 

   一些开发商想要出来，一些投资者想要进去———眼下的楼市上演着“围城”。随着宏观调控的深入，围绕“资金”和“项目”展开的融资活动频繁上演，原本财大气粗的龙头开发商也加入到项目、股权转让的行列中。根据上市公司最新发布的公告，招商地产、瑞安房产新的投资伙伴将加入到公司运营已先后获得监管部门批准，新投资有望缓解地产公司的资金紧张。

    国内地产商“壮士断腕”

    在地产市场上，急需“出城”的，现在正是那些大型开发商，大批囤积的土地从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。根据招商地产最新公告，拟向新加坡房地产基金管理公司ARA出售富城中国100%股权，作价17.5亿元。富城中国是招商地产全资控股的瑞嘉投资实业有限公司的子公司，富诚中国持有南京富诚房地产有限公司100%的股权，而南京富城是南京国际金融中心的所有权人。有“新街口第一高楼”之称的南京国际金融中心位于南京白下区新街口，属5A智能型甲级写字楼，总投资约14亿元人民币。 >>>点击详细

央行银监会收紧信贷 地产业严冬未过 

    “还以为对房地产的‘救市’已经启动,谁知道反而对行业的调控更紧了!”一位机构分析人士向记者如此表示。

    日前,央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》),要求严格商业性房地产信贷管理。昨天,沪深股市对此作出了直接的反应:地产指数领跌大盘,当天沪指上涨0.34%,深成指跌0.13%,然而房地产板块却整体下挫1.54%。

    综合多位分析人士对《通知》的解读是,房地产行业还没到“救市”的时候,而且政策的调控还有可能继续进一步收紧。如此一来,本来备受资金紧张煎熬的房地产商,还得依然“勒紧裤头”过日子。因此,不仅房地产行业的调整尚未结束,房地产板块股票表现也可能继续承受压力,还需要更多时日才能“拨开云雾”。   >>>点击详细