——专访国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松

    提要：

    2007年的一系列调控措施是对局部地区一度过于狂热的房地产投机气氛的有效降温

    土地供应体制可能有值得改进的地方，因为其使得土地供给相对缺乏市场弹性，难以相对灵敏地对市场供求作出反应

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松日前接受本报记者专访时表示，与其说目前房价出现“拐点”，不如说是房价走向理性回归；在城市化和中国人口结构的特定阶段，扩大有效供给才是抑制房地产价格过快上涨的根本举措。

    房市向理性回归

    记者：当前对房地产市场走势众说纷纭，您怎么看待今年的房市？由地价上涨等因素导致的房价上涨在今年是否会有所改变？

    巴曙松：当前的争论可归结为房地产市场是否已出现“拐点”。从目前的情况看，我个人认为，与其说是“拐点”，不如说是理性的回归。2007年的一系列调控措施是对局部地区一度过于狂热的房地产投机气氛的有效降温。

    这种回归，首先是房地产行业本身的行业特性的回归。房地产本来是一个资金密集型行业，调控提高行业门槛，使得不少资金实力、融资能力、专业能力等相对较差的中小房地产企业不得不选择以适当的方式退出市场，房地产行业开始启动整合步伐。土地储备充足、或融资能力强的企业在整合中占据有利位置。

    其次，房地产市场从非理性的齐涨齐跌，转向基于不同地区供求关系的相对理性的差异化波动。简单加总之后说房价是否出现“拐点”，容易误导整个判断。香港回归10年来，房地产价格的表现总体上很不错，但在高端房地产价格不断创出新高的同时，中低端房地产的价格大概依然只有1997年高位时的60％。因此，2008年中国房地产市场可能会是一个差异化表现的市场，不同区域、定位于不同客户的产品的表现会有很大差异。

    第三，逐步恢复理性的地价，有利于房地产企业的平稳经营以及抑制房价的过快上涨。

    扩大内需不能忽视房市

    记者：国家提倡增加居民的财产性收入，您认为房地产类资产在财产性收入中应占到什么比例？ 

    巴曙松：如果统计过去20多年来中国居民财富增长的贡献度，贡献最大的是居民持有的各种上市或者非上市公司的股权以及房地产。从趋势来看，在当前城市化快速推进的阶段，以及人口结构和居民收入上升的趋势下，会有更多的储蓄转向房地产和股权市场，其占居民资产的总体比例应当是稳步上升的。

    其实，这不仅仅是一个微观的财产性收入问题，还是一个宏观经济平衡的问题，在总体储蓄比例居高不下的条件下，房地产和股权的投资有利于吸收储蓄，从而降低整个经济增长对于外需的过分依赖，要扩大内需，还是不能忽视房地产市场的健康平稳发展。

    解决深层次体制性问题

    记者：您认为房地产行业暴露的一些问题是否已在一定程度上得到了解决？ 

    巴曙松：从积极角度看，2007年从地根到银根的调控，抑制了房价的过快上涨，进一步清理了交易中可能存在的价格操纵和欺诈等现象，开始探索政府与市场在解决房地产问题上的不同定位，特别是政府开始明确自身在解决中低收入阶层住房问题上的责任，积极推动中小户型、中低价房建设。

    但是，许多方面还处于探索阶段。例如在中低价房的建设方面，资金如何筹措，土地如何保障，如何实现良好的财务和建设方面的可持续性等。在分清市场与政府的职能方面，政府更多的应当是提供清晰、透明、良好的市场环境，而不是对市场交易过程的直接干预。

    同样需要指出的是，房地产行业目前受到广泛批评的一些问题实际上还掩盖着一些深层次的体制性问题。例如，在当前的税收结构下，地方政府的收入严重依赖土地收入，这种收入结构不改变，要地方政府坚定抑制地价上涨是有现实难度的。

    同时，目前中国内地的土地供给体制与香港类似。香港的土地一直垄断于政府手中，从历史上看，港英政府积极推动用拍卖的方式来获得最高的地价，从而支持其财政收入的增长。在这种状况下，直到目前整个香港的土地开发率只有23%，大量的土地处于未开发状态，香港的房价却居于世界前列。对于一个城市来说，这种结构可能有其合理性，但对中国内地来说，这种体制可能有值得改进的地方，因为这种管理体制使得土地供给相对缺乏市场弹性，难以相对灵敏地对市场供求作出反应。

    另外，许多人也强调要注意培育多层次的市场，不要让所有的需求都转向购买新房，而是要培育二级市场、租赁市场，但是，如果控制买第二套住房，那么，让那些希望租房子的消费者找谁去租房子呢？会不会最终还是迫使这些新的消费者不得不涌向新房市场呢？这些问题都值得深入思考。