２００８年的楼市，可谓“乱花渐欲迷人眼”。继深圳、广州、上海等地部分楼盘的价格松动后，京城楼市近来也悄现“打折风”。

　　相较于以往疯涨且坚挺的房价，近期开发商的一些降价“打折”行为，以及楼市的一些异动现象，是否意味着房地产市场的调整已经开始？记者对此进行了调查。

　　“打折风”渐起：

　　“低开高走”促资金回笼

　　从珠三角一路刮到长三角，万科的“打折”，使得本是局部的调整呈现了扩散态势。尽管北京万科有关人士一再表示“暂时没有降价计划”，但目前三个项目的优惠幅度却是近几年罕见的。

　　消失许久的送车位、赠装修费等多样促销方式也开始粉墨登场。“富力又一城”２００８年年初，就推出了“买房送５重大礼”的活动。

　　记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的，多数是一些大的上市公司项目或老项目的尾盘。

　　“链家地产”市场研发中心的调查显示，目前北京在售楼盘中约有七成多项目在打折销售，打折幅度一般为九五折至九九折之间。这表明，北京楼市开始进入高位调整期。

　　与开发商的一些暗自降价行为相反，楼市成交量持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。

　　高价地频“流拍”：

　　开发商正视疯狂拿地风险

　　进入２００８年，曾经一度疯狂拿地、频争“地王”的开发商们，面对土地供应，普遍显现出“发蔫”症状。

　　１月８日，与两年前曾拍出２６亿元“地王”的北京广渠路３６号地仅一街之隔的广渠路１５号地惨遭流标。规划总建筑面积６６万平方米、被业内认为可能是新“地王”的朝阳区来广营乡清河营村１号住宅用地开标，因参加投标的开发商不足３家也在去年底以流标收场。

　　土地市场连爆冷门的现象也在其他地方上演。去年底，广州推出１２宗地块，仅７家单位竞价，最终２块地流拍、５块地以底价成交。南京地价近期也如同“过山车”般急速下坠。与高价地“流拍”形成对比的，是取得较多土地的企业对土地的有效利用不足。

　　流动资金减少：

　　开发商从未这样缺钱

　　“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹坦言，这些困境包括：公司负债情况是否危急；同类住宅开发商之间竞争如何解决；面对保障性住房，自己的产品定位如何找准市场需求；从紧货币政策将减少按揭贷款，如何应对其对需求量的影响等。

　　“去年的金融调控将开发商自有资金提高到了３５％，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家１０年来首次执行货币从紧政策，房地产流动资金已经减少了５０％，我做这行１０多年了，从来没有这样缺钱。”京城一大型房企的总经理向记者诉说。

　　破“以地生财”税收格局

　　有望间接平抑房价

　　“政府针对房地产的本轮调控，表现出国家让利于民的价值取向。”南京市房管局副局长郭宏定认为，许多城市房地产税收近年大幅增长，最极端的表现是去年“面粉贵过面包”现象。而从紧的货币政策，有利于扭转地方“以地生财”的税收格局，可以让开发商疯狂追逐土地价格的现象回归理性。

　　依托资本市场融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而ＩＰＯ融资后禁止买地的规定，意味着开发商只有加速开发已有项目，快速销售回笼资金，然后用所得的资本金再去拿地。这样“地王”现象可大大减少，有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。

　　对于当前房地产市场出现的新动向，国务院发展研究中心的专家分析认为，原因是多方面的：一是第二套房贷政策出台、从紧的货币政策和央行的连续多次加息，抑制了部分超前消费和投资性购房需求；二是保障性住房建设力度加大和限价房计划供应量的增加，分流了部分购房需求；三是由于一些城市房价上涨过快，超过了购房者的承受能力。

　　在楼市异常波动的过程中，政府的力量不能“缺席”。专家认为，政府“抓紧建立住房保障体系”的承诺实实在在，房地产市场已经由以往的“单纯市场化改革”转向市场与保障并行的“双轨制”，被保障人群的增多将减少商品房购买人群，改变消费者被“强迫”购买高价房的状况。而帮助中等及中等偏低收入的家庭解决住房困难，需要政府建立多渠道的投融资机制，逐步形成适度、多样、梯次供应和消费模式，有计划、有步骤地解决他们的住房问题。