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上海房价今年或有10%下跌空间

作者王进
时间2009-01-16 23:49来源中国证券报·中证网
  据上海房地产成交量数据的最新统计,元旦长假之后的第一周(1.5-1.11),上海一手商品房供应量推出房源共12批次,共计47.7万平方米,比元旦假日前一周萎缩近8成。国信证券的统计则显示,该周上海一手商品住宅可售套数63724套,环比下降1.7%。

  在成交量方面,上海楼市依旧保持“胶着”状态。一手商品房成交量3738套,成交面积34.7万平方米。其中商品住宅成交27.8万平方米,环比增长8.6%,成交套数与元旦前一周基本持平。

  日前,上海市市长韩正表示,2009年要把扩大内需作为保增长的根本途径,进一步鼓励和促进住房消费,促进房地产市场稳定健康发展。看来,今年上海楼市维稳仍是主基调。

  二手房价跌幅趋缓

  新年伊始,上海一手房出现推盘不多、成交平稳的同时,二手房则出现了回升。

  根据上海二手房指数办公室最新统计显示,12月上海二手房价格指数为2316点,环比11月微降3点,跌幅为0.15%,环比下跌幅度大幅收窄。自2008年8月上海二手房指数出现22个月以来的首次下跌后,跌幅三个月来分别为1.07%、0.91%和0.82%。此外,从上海全市来看,52个板块中共有25个板块出现上涨,占总量的48.1%,平均涨幅为1.02%,上涨板块环比成倍增加。

  上海二手房指数办公室表示,上涨板块数量增加是市场趋稳的一种信号。政府针对二手房市场连续出台的政策,起到了防止市场继续快速下滑的作用。市中心区七成以上二手房被重新划入普通房范畴,激发了一部分需求释放,房屋价格出现反弹。

  瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇告诉记者,预计上海房地产市场将在今年第三季度出现反弹。他表示,上海房地产的调整事实上从2007年10月就已开始,根据香港、台湾等地的调整经验看,这轮调整的时间基本可以确定为两年,因为上海居民的房屋需求和收入水平也在逐步上升,因此调整时间不会如日本或欧美一些国家那么长。

  上海或有10%下行空间

  王震宇认为,此轮房地产调整也许在价格上并没有见底,可能还要下跌10%左右。许多房地产商的存货量依旧很大,以北京房地产商为最,而上海和深圳则较小,因此各城市房地产市场的反弹程度和节奏并不一样,北京的调整将持续更久,上海的反弹时间将来得早些,深圳市场可能介于两者之间。

  戴德梁行13日发布的统计数据称,上海、北京、广州等全国9大城市目前积压存量商品住宅约3800万平方米,消化存货平均要9个月。不过,上海压力最轻,存量商品住宅约302万平方米,目前每月成交量约79万平方米,消化这些市场存量需要4个月时间。

  在12日的上海“两会”上,上海长风地产有限公司副总经理祁红卫表示,目前上海房价相对于居民实际收入水平仍相当高,存在合理的下降空间。上海中心城区中环线以内楼市泡沫不是很大,但中环以外房产价格依然相当虚高。今年房价整体将呈理性回归和成交复苏的态势。祁红卫将房价上涨“主要责任”归咎于近几年海内外热钱推波助澜所造成的各类生产成本急剧上升。以普陀区长风地块为例,2004年底该区域内土地出让楼面价格约在每平方米3000元上下,2008年初该区域内的4号东南地块竟然涨至每平方米17000元。

  上海豪都房地产开发经营有限公司董事长屠海鸣也认为,2007年到2008年上半年,上海楼市的平均利润达到30%,一些豪宅的利润甚至会接近50%。如果要使得楼市健康发展,合理的利润率应在15%左右。以目前上海楼市的均价来看,存在下调5%-10%的空间。
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