“长牛”趋势不改 短期调整将现
兴业证券研发中心 任壮
我们认为，经过连续上扬，多数地产股估值已经处于相对高位。此时，调控利空的预期可能会起作用。
考虑到地产股走强的理由充足，“长牛”的趋势不会改变，因此，调整中建议重点关注三类房地产公司：受益于人民币升值预期的持有物业型公司、持续增长的区域型地产龙头公司、土地储备丰富的公司。
多种因素支持地产股走强
我们认为，人民币升值预期是地产股走强的主要推动力，而近期地产调控政策出现一段“真空期”，加之市场人士多数预期今年多数地产公司业绩将会持续增长，这些因素共同推动了近期房地产股的强势。
升值预期是地产股走强的主要推动力，而市场预期下半年升值幅度将会加大。8月份以来，人民币升值幅度有所加快，近日人民币兑美元中间价已冲破7.96元关口，而且管理层可能将加快升值作为调控经济的金融手段之一。我们了解到，升值预期已成为下半年机构投资者的投资主线之一，也是促成绝大多数机构投资者下半年看好并布局地产股的主要原因。
目前处于地产调控政策的“真空期”，近期出台大的调控政策可能性不大。自从今年5月份国家陆续出台“国六条”以及九部门《意见》等针对地产行业的调控政策后，市场普遍预计管理层在下半年不会出台大的调控政策，主要以各地政府贯彻落实以及出台细化措施为主基调，这种政策利空的“真空期”为地产股的上涨提供了可能。
市场普遍预期今年多数地产公司业绩将会持续增长。据我们对54家地产上市公司的统计，上半年地产上市公司主营业务收入平均同比增长了42.46%，净利润平均同比增长了9.45%。预计今年多数地产公司实现业绩增长是可以预期的。
大盘走势的先行指标
我们注意到，在去年年末以来的此轮行情中，地产股率先引领大盘上涨，并在今年4月初领先大盘构筑阶段性头部，随后大盘在7月左右才创出年内新高。目前，G万科又带领地产股走出上升行情并突破了前期高点，年初走势在下半年的行情中是否会重演呢？我们认为可能性较大。
一是调控利空与升值利好始终是影响地产股的两条主线，并直接影响市场的心理预期，从而长时间左右地产股的走势。这就决定地产股很难走出持续上涨行情，而可能是采取“振荡上行”的方式逐波向上。因此，在大多数地产股再次刷新年内高点时，市场对调控利空的预期影响将会再次显现，从而使部分短线资金离场观望。
二是调控政策“真空期”并不意味着对未来市场前景可以盲目乐观。虽然地产行业目前已摆脱了调控政策出台的“密集期”，但是中央已明确要加大宏观经济调控力度，货币流动性将进一步趋紧，而近期出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》又抬高了土地取得成本。从各地房地产市场来看，年内的营业税、个税征收等税收政策已使地产市场成交量出现一定萎缩，而“地根”、“银根”的收紧使地产公司的资金链条更加绷紧。这种“越收越紧、越管越严”的行业背景使我们难以对地产市场的未来前景盲目乐观。
三是行业估值处于近年内相对高位。我们对持续跟踪的9家样本公司的业绩预测与估值分析，目前行业的平均动态市盈率为15.80倍，处于近年来的较高估值水平。我们研究发现，地产股前期也是在此估值区间内出现了调整。
行业风险、成长性、再融资等因素是判定上市公司市盈率高低的主要依据。我们认为，大多数地产公司今年的业绩增长不会高于市场预期，而且调控政策对公司业绩的影响可能将会在2007年、2008年逐步体现。销售收入的降低、开发成本的增加不但会加重原有中小地产公司的亏损，也会降低优质地产公司的业绩增长预期。而且，行业调控风险以及再融资压力的加大都使我们难以进一步提高地产行业的整体估值水平。因此，估值处于相对高位的地产股短期内已被封杀了过大的上涨空间。
关注三类地产上市公司
我们认为，多数地产股可能会在近期创出新高，而后逐渐构筑阶段性顶部，地产股龙头G万科的未来走势将会具有较强的代表性。
在目前的行业背景下，建议投资者以长期投资眼光选股并密切关注三类公司：一是受调控政策影响小、业绩稳定增长、受益于人民币升值预期的持有物业型地产公司，其中G陆家嘴、G金桥属于投资风险较低、预期投资收益稳健的两家公司。二是关注区域市场走势稳健、近两年业绩能够持续增长的区域型地产龙头公司，如我们始终跟踪推荐的G华发、G栖霞。三是关注土地储备丰富且成本较低、有较强的拿地议价能力的地产公司，具有代表性的公司是保利地产、G招商局。
地产上市公司估值 （单位：元／股、倍）
股票简称 ０６ ＥＰＳ（Ｅ） ０７ ＥＰＳ（Ｅ） ＮＡＶＰＳ ０６ＰＥ ０７ＰＥ ＰＢ
Ｇ万科Ａ ０．４７ ０．６１ ２．６２ １５．０６ １１．６１ ２．７０
Ｇ华侨城 ０．６３ ０．８６ ２．３６ ２１．３７ １５．６５ ５．７０
Ｇ招商局 ０．７５ ０．９７ ６．３２ １９．２０ １４．８５ ２．２８
Ｇ金融街 ０．５７ ０．７８ ２．３４ １６．１１ １１．７７ ３．９２
Ｇ金地 ０．５９ ０．７５ ４．１８ １６．５１ １２．９９ ２．３３
Ｇ阳光 ０．５１ ０．６１ ２．７８ １１．９２ ９．９７ ２．１９
Ｇ栖霞 ０．９３ １．１２ ３．４２ １４．６０ １２．１３ ３．９７
Ｇ中企 ０．６２ ０．８０ ３．０１ １２．２７ ９．５１ ２．５３
Ｇ华发 ０．６０ ０．７５ ４．４０ １５．１７ １２．１３ ２．０７
行业平均值 １５．８０ １２．２９ ３．０８
注：以９月１２日收盘价计算数据来源：兴业证券研发中心
（中证网）
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