现在全球许多国家房地产投资的速度已经超过了经济增长率的几倍,房价的增长速度也已远远超过了房租的涨幅，可以说存在着一定的泡沫成分。而过高的房价意味着风险,一旦破裂，对经济的影响将是全国甚至是全球性的，而经济基础和金融体系欠佳的国家尤盛。研究世界其他国家历史上出现的典型房地产泡沫，有助于我们更好地把握中国房地产市场。

　　日本在1983—1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫的破灭，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态,造成了难以估量的损失。地价畸高是日本房地产泡沫最显著的表现。而金融市场的自由化、宽松的货币政策和财政政策和日本政府宏观决策层的反应迟钝与判断失误是日本房地产泡沫快速膨胀的主要原因。

　　美国在上世纪90年代同样也出现了房地产过热。1982—1992年,美国政府为了刺激经济和人们消费需求,扩大内需,实行减税的财政政策,而与此同时,石油价格日渐上涨,对房地产的需求更加旺盛, 这些因素综合在一起,使房地产价格急剧上扬。房地产价格上涨又使投资房地产变得有利可图,人们纷纷把钱投进房地产市场。金融机构部门也不甘示弱,纷纷进军房地产市场,增加房地产贷款,往往忽略了房地产贷款的风险。面对日益增加的呆坏账,金融机构不得不收缩信贷规模,提高信贷标准,减少房地产贷款,以致造成信用危机。银行采取的措施又给不景气的房地产市场雪上加霜,加剧房地产价格下降, 泡沫随即破灭。

　　到目前为止，我们并没有找到合理和可行的方法来提前预知我国本轮房地产泡沫何时破灭，但是通过分析国外的情况可以对研究本国市场有所借鉴。我们发现相似的易于产生泡沫的背景。一是仍处在低位的利率。1999—2006年，中国利率长期处于历史低位。虽然央行从去年开始连续加息，但是相比快速增加的通货膨胀率，我国的实际利率仍然为负。二是本币面临较大升值压力。所不同的是目前国内还在实行资本项目下的外汇管制。

　　在预防我国房地产泡沫过度膨胀直至破裂的过程中，国外的历史值得我们借鉴和警醒。首先必须重视土地泡沫的产生。防止在经济快速发展阶段,随着土地需求的上升,对土地过度炒作。日本政府在房地产泡沫产生期间,任由土地价格上涨,而没采取相应举措，最终酿成了苦果。其次，金融自由化进程要适应国情并有效监管。从日本和美国、以及东南亚地区的历史经验可以印证，房地产泡沫的产生，与银行的融资行为分不开。由于金融和房地产业天生的紧密联系, 对金融部门的有效监管显得尤为重要。缺乏监管的金融自由化,将导致信贷资金大量流入土地和房地产等虚拟经济领域,特别是大量国际投机资本流入房地产领域, 最终导致泡沫的发生。不考虑本国国情的金融自由化,结果往往欲速则不达,给经济带来严重后果。再者，在引进外资的同时应积极调整产业结构。防止大量以短期和流动为主的外资进入房地产等虚拟经济部门，导致行业过热产生泡沫。同时，积极调整产业结构,实现产业升级，真正使得外资流入成为促进本国技术创新、管理创新,进而提高本国整体经济水平的重要推动力。（中国证券报·中证网）