全国平均购地成本逐年上升 　　数据来源：国家统计局，长城证券研究所

　　我们认为，中长期支撑国内房价上涨的主要理由有三点。 第一是商品房供应难以快速提高，第二是商品房需求仍将保持旺盛，第三是土地供不应求导致购地成本的不断上升。随着全国土地供应逐年趋紧，土地稀缺性日益突出，地价也开始持续快速上升。我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了商品房的成本，自然也将转移到售价中去，再次推高房价。给予房地产行业“推荐”的投资评级。

　　供给难以快速提高

　　随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。

　　我们认为，未来有效供给难以快速增加。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩（其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地）。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。

　　尽管目前政府已经将加大普通商品住房供应作为健康发展房地产市场的大事来抓，但是“70/90” 政策的彻底落实尚且任重道远。因此，我们认为商品住宅供给方面难以快速增长。

　　需求仍将保持旺盛

　　从支持商品住宅高需求的经济环境来看，目前我国宏观经济已经连续四年保持10％以上的高增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升，特别是今年以来，同比增长一度接近20％。

　　目前我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30－44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，既有首次置业需求的，也有改善住房需求的，这些人处于事业的黄金期，具备一定的经济实力，且多半已经成立了家庭，是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生逐年大幅增加。而这些大学生毕业后，基本上还是留在了城市里，5－10年后这些人即面临首次置业的需求。

　　以上是从自住的刚性需求角度考虑，从房地产投资和投机的需求角度看，我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；并且汇改以来人民币加速升值，目前仍有巨大升值压力；再有，国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导致投机和投资的境内外资金一起涌入楼市，迅速推高了房价。这部分需求，直接导致了楼市泡沫的产生和膨胀，是目前政府在房地产宏观调控方面严格控制的对象，前期出台的房贷新政策、以及未来将要推行的物业税，矛头都是指向这些需求。我们认为，在宏观调控政策的影响下，这部分需求有可能减缓，但是不可能完全抑制。牵制住这部分需求，仍然难以撼动房地产市场供不应求的局面。

　　购地成本不断上升

　　近几年，随着全国土地供应逐年趋紧，土地资源的稀缺性越来越突出，地价也开始持续快速上升。截至06年末，全国平均土地购置成本已达到2000年的2.4倍，年均复合增长率高达15.5%。07年前9个月，全国重点区域长三角和珠三角地价涨幅同比上涨均接近20%。

　　今年以来，国内房价急速上涨，以上市公司为主的开发商更是加大了对土地的争夺力度。公开拍卖的土地成交价往往达到起拍价的两倍以上，各地“地王”不断刷新，被拍地块楼面价高于周围商品房售价的情况亦时有发生。

　　我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了开发商建造商品住宅的成本，这部分自然也将转移到售价中去，再次推高房价。

　　政策效果有待观察

　　从本轮房地产宏观调控政策的出发点来看，调控的主要目标有三。首先，控制房地产投资过热的情况，促进房地产市场持续健康发展；第二，抑制房价过快上涨；最后，合理改善住房供应结构，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题。

　　从近年来房地产投资与固定资产投资增长情况看，两者在03年维持在30－40％的高位，并在04年2月达到历史峰值。随后在紧急出台的宏观政策调控下迅速回落，房地产开发投资增速在05年下半年跌到了25％以下，开始显著落后于固定资产投资，到06年2月下探到19.4%的谷底。而后房地产投资增速开始逐步回升，进入07年更呈现出加速上升的态势，增速轻松越过了25％的合理水平，并反超固定资产投资，再次显示出偏热的迹象。

　　从全国三大区域的房地产投资情况来看，中部地区的投资增速一直处于较高水平，近年来始终维持在25％以上；西部地区则从05年以后超越东部，紧跟中部的投资步伐；而经济最为发达、投资占比最高的东部地区，投资增速从04年开始下降，06年在低位徘徊，07年有所反弹，但仍处在25％以内的合理水平。应该说，针对房地产投资过热出台的紧缩“地根”、“银根”的手段，在2004至2006三年里，取得了较为明显的效果。但是在今年房地产投资增速持续反弹，而商品房仍供不应求的情况下，是否还要继续重点针对投资出台宏观调控政策，则有待观察。

　　同时，房价快速上涨的格局尚未得到有效抑制。尽管针对房价涨幅过快的宏观调控措施从04年开始就密集出台，05、06年还专门发布了关于稳定房价的指导意见，政府企图通过抑制投机和投资需求来平抑房价，然而在种种因素共同作用下商品住宅供不应求的市场矛盾并没有得到有效化解，房屋销售价格持续上升。根据统计局公布的全国房屋销售价格指数，国内房价上涨速度在04年下半年至06年有所放缓，但是07年又开始加速上扬。国家发改委最新数据显示，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%，创下22个月来的新高，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。其中新建商品住房销售价格同比上涨10%，也创出了近10个月的新高。

　　在严控土地出让的政策背景下，全国土地交易价格指数一直维持在高位，特别是在今年以来，火暴的房地产市场和对土地资源越来越稀缺的共识，驱使开发商加大了对土地的争夺，各地“地王”频现，土地交易价格飞速上涨，速度远远超越了房价的涨幅，在二季度土地交易指数高达113.5，创下近五年的历史新高。与此同时，房屋租赁价格并未随着地价、房价而急速攀升，而是保持在同比2%左右的平稳增长。

　　最后，住房供应结构有所改善，但“70/90”政策落实任重道远。政府在06年5月发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，首次明确提出套型在90平方米以下的住宅比率要达到开发面积的70％。今年8月《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，再次强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。这标志着加大保障性住房供给、逐步改善住房供应结构已成为目前房地产宏观调控的重点。

　　根据市场实际情况看，今年1—9月，全国完成房地产开发投资16,814亿元，同比增长30.3%。住宅完成投资12,050亿元，增长32.8%。其中，经济适用住房投资532亿元，增长30.5%。从地区分布看，中部和西部经济适用房投资增速明显快于经济发达的东部地区。尽管经济适用房投资力度较去年有较大改善，但却仍落后于商品住宅的投资增长，目前其占房地产投资比重仅3.2%，占住宅投资比重的4.4%，距离政府建设低保住房的标准还相去甚远。（中国证券报·中证网）