2018年以来，房企融资通道骤然缩紧。中国证券报记者1月30日获悉，部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。同时，信托业人士透露，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。中原地产首席分析师张大伟表示，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。

　　开发贷现暂停

　　“刚刚得到银行通知，将暂停开发贷的申请，具体什么时候恢复还不知道。”东部某省房企人士陈平（化名）1月30日对中国证券报记者表示。在陈平接到通知的同时，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。接受记者采访的建行某省分行房贷业务人士表示，目前没有接到关于暂停开发贷或者暂停新增授信业务的通知，不过从1月开始，已比原来更为谨慎。

　　此前，已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规，被监管部门开具罚单。银监会1月26日公布的浙江监管局对浙商银行杭州分行行政处罚决定书显示，浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实。浙江监管局依据相关规定，对浙商银行杭州分行罚款人民币20万元。

　　银行和房企人士表示，监管趋严之下，部分银行在房地产相关贷款业务上会更加小心谨慎。“我们目前没有暂停新项目申报，但也基本没有人报房地产项目了。”中部某银行房贷人士吴佩（化名）对记者表示。

　　银监会此前明确，2018年将对直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资，向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目违规提供融资等行为进行重点整治。

　　某信托研究人士李峰对中国证券报记者表示，2017年信托的房地产融资业务做得比较多，从投向来看，新增业务上升比较明显，而目前房地产是属于被重点调控的行业，监管层肯定会加强对信托房地产融资的监管，因此信托业地产融资受到的监管压力较大。

　　土地流标凸现资金紧张

　　“现在资金非常紧张。”某房地产资深人士1月30日接受记者采访时感叹。

　　近日，北京土地市场出让也频现流标。1月30日，位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地宣告流标。业内人士分析，本次流拍地块虽然挂牌楼面地价与另一宗成交的小瓦窑地块基本在同一水平，商品住宅销售限价也完全相同，但由于总价较高，并且项目中还建的产业用房规模超1万平方米。

　　“从货值角度看，还建部分合计113395平米，建安成本按照规定为6.23亿。拿地成本接近70亿。”张大伟表示，对于企业来说，银行授信资金紧张，信托融资难度越来越大，面对高成本的地块，未必能够吃下来。

　　该宗土地流拍，已是1月来北京土地出让市场的第3宗流拍。张大伟称，土地流标开始出现，显示房企资金压力越来越大。

　　吴佩表示，在目前开发贷暂停而地价上升的形势下，对房企来说，找钱更加困难。

　　李峰称，整体来看，2018年房地产信托融资肯定比去年紧得多，从信托公司角度来看，特别是拿地的项目和“假股真债”的项目比较难通过备案，现在都想做“真股”的项目，而这种“真股”的项目比较少。

　　资金向租赁倾斜

　　“房企今年可以多从租赁着手。”李峰建议。上述多位银行人士对记者表示，目前授信对于租赁类的地产项目较为开放，相关授信发放周期也比较短。

　　对于从事类REITs业务的券商来说，涉及长租公寓、租赁住房等租赁地产类REITs业务正成为新兴的融资渠道。“近来我们承接的几单类REITs项目送到监管部门，审批的速度都比较快。”北京某券商负责类REITs业务人士陈军（化名）对记者表示。

　　易居中国研究院研总监严跃进表示，由于长租公寓等住房租赁性质的资产在公允价值上有待进一步确立评估体系，这类资产不易获得银行贷款，而类REITs业务可以通过资产证券化架构，帮助这类资产获得融资。据统计，2017年国内类REITs发行规模逾266亿元，相比2016年的104亿元增长超过1倍。

　　拓宽租赁地产的融资通道，正成为相关部门的工作重点。1月30日，北京市住建委相关负责人对外表示，针对租赁房建设中显现的资金瓶颈，相关部门还组织国家开发银行北京分行、农行、华夏银行(9.820, 0.07, 0.72%)等专门研究针对集体土地租赁房的投融资产品，力争尽快发布。

　　近日，国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”，广大三四线楼市全面回暖，2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位，再次刷新纪录。

　　前端销售明显放量，这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速，以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长（2014-2016年平均下降16.4%），加上“去库存”持续推进，截至2017年12月底，全国商品房待售面积同比下降15.3%，绝对规模已降至2014年10月份以来的新低，即本轮“去库存”前的水平。

　　2017年1-12月，全国土地购置面积同比增长15.8%，增速为近五年来第二高位，仅次于1-11月的水平；全年土地购置价款增长49.4%，增速创近6年来新高；全年商品房新开工面积同比增长7.0%，并呈现“前高后低”的走势。2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%，到下半年，由于各大城市房价和预售证严格管控，融资条件全面收紧，资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%，加上开发商销售规模“排位赛”竞争激烈，更注重在售库存去化和资金回笼，新开工意愿下降，出现延迟开工等现象，导致新开工下降。不过，土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段，新开工相对平稳，开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动，全年增速为7%。

　　从房价看，70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点（0.8%）后开始回落，最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后，随着预售证和房价管控有松动，前期积累的高价盘和待网签新房入市，房价环比涨幅连续3个月扩大，12月达到0.5%，由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后，12月首次反弹。目前，一线城市新房价格同环比涨幅都在回调，环比已开始下跌，二线同环比涨幅整体维持，三线涨幅已经较高。

　　2016年和2017年，由于商品房销售连创历史新高，2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%，透支或“加杠杆”需求不在少数。因此，2018年商品房销售规模将惯性回调。同时，“去杠杆”排在2018年经济工作“三大攻坚战”之首。近期结束的银行业金融机构监管工作会议，控制居民杠杆率过快增长首次纳入“去杠杆”框架。新年过后，银行房贷额度并未因新会计年度到来而释放。2017年住房融资仍快速增长，甚至突破年初制定的占比控制目标，严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。

　　房地产大起大落尚未根本缓解，长效机制还未“落地”的情况下，调控稍有放松，楼市随即反弹。因此，近期住建部明确调控“三个不动摇”；人民日报连续发文，楼市调控不会“拉抽屉”，2018年楼市还需保持当前严厉调控态势，回击了有关调控松绑的传言。这意味着，除基于市场明显降温，少数非热点城市适度修正政策外，2018年以“四限”（限购、限贷、限价、限售）为主要内容的调控还将保持高压态势。调控和房贷“双紧缩”，加上2017年高基数，2018年商品房销售规模大概率回落。不过，城市间分化将加剧，2015年率先反弹的一线城市，销售连续下跌两年后，2018年有望保持稳定。二线城市分化最为明显，受益于产业转移、人才新政，热点二线楼市缩量但仍在高位，其他二线将下滑。同样，三四线楼市分化也很严重，都市圈内的三四线城市，2016年底至2017年首次受到政策打压，2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年，由于继续受益于核心城市需求外溢，特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市，加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”，基于低房价优势，2018年这些城市成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后，2018年将整体回落。整体来看，预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%，但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。

　　笔者认为，不必对2018年商品房成交规模过分悲观，因为近年来我国城乡发生的最大变化，就是最庞大的基础设施网络完成铺设，不仅包括道路、有线电视等，还包括移动通讯网络、物流网等。同时，农村土地承包轰轰烈烈地展开，社会保障（新农合、新农保）和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形的巨型网络覆盖，把14亿人联结在一起。特别是，三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新，叠加近年来公共服务“补欠账”支撑，第二波人口红利开始释放。因此，农民踊跃进城，小城市居民进入大城市较活跃，楼市整体缩量，但有望在高位平衡。

　　再看上游开发投资。尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅回落，但除了顺延项目外，棚改新增规模从原计划的500万套增加至580万套。2017年，土地供应6年来（2011-2016年）首次放量，一线城市增长62%，50个城市出让了100多宗租赁用地，盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”，也正在如火如荼地展开。基于民生“补短板”供给侧改革，如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面提速。开发商集中度提升，千亿及“冲千亿”房企增多，也将助推上游稳定。综上，2018年开发投资增速将依旧维持平稳或小幅回落的态势。