7月楼市观察

7月楼市迎来三个重大消息

  下半年刚开始,房地产市场就开启了全面严打模式。近期,楼市发生三件大事,都会对房价走势产生影响。

  下半年刚开始,房地产市场就开启了全面严打模式。近期,楼市发生三件大事,都会对房价走势产生影响。

  第一,7月以来,已有20余城发布楼市政策或执法结果,个别城市还设置了房价“涨停板”;第二,在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象,重点打击投机炒房团伙;第三,住建部表态,要因地制宜推进棚改货币化安置。

  个别城市房价设定“涨停板”

  据不完全统计,7月以来,已有20余城发布楼市政策或执法结果,个别城市还设置了房价“涨停板”。

  7月10日,福建宁德市发布通知,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。

  无独有偶,云南昆明和大理也出台了类似政策,为房价涨幅设定上限。

  “对涨幅设限其实是不少地方政府会在调控过程中采用的手段,但是,直接以比例的方式明确下来却较为鲜见。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

  那么,这些限价令有用吗?

  张波认为,其一,可以控制市场对房价的合理预期,不但会影响商品房上市价格,还会间接影响土地价格;其二,可以弱化住宅的投资属性,减少住宅房源的投资需求。

  但他同时指出,这种“一刀切”的做法值得商榷,因为用行政手段取代市场手段的方式一般适用短期调控。

  资料图:69辆“春季看房团”大巴载着南京及周边城市3300多人分线路开赴64家楼盘。 朱晓颖摄

  七部门在30城打击炒房团

  进入7月,一个重磅行动悄然开始。从7月初至12月底,住建部等七部门会在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  重点打击对象有四个方面:投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

  名单中的30个城市包括:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  中原地产首席分析师张大伟说,30城主要是一二线和部分三四线热点城市,它们是房地产调控的“牛鼻子”,这些城市平稳了,全国房地产市场也就平稳了。

  棚改货币化安置将迎来调整

  住房和城乡建设部有关司局负责人7月12日表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。

  该负责人说,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

  资料图:2017年8月,呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。中新社记者刘文华摄

  所谓“棚改”即棚户区改造,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。它是城市更新的重要组成部分,也是三四线城市房地产去库存的重要因素之一。

  2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置,也就是说拆迁之后不给房子给现金,拆迁户自己再去买房子。

  以后这种货币化安置可能会变少。因为,住建部此次要求,各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则,切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,进一步合理界定和把握棚改的标准和范围。

  “目前看,整体市场对棚改政策非常敏感,因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素,特别是三四线城市,严重依赖棚改的货币化安置。”张大伟说。

  他认为,货币化安置逐渐收紧是大势所趋。货币化安置造成了大量的购房需求,而部分城市的库存不足,这些需求放大了购房紧张情绪。必须明确的是,棚改的数量将减少,这是2018年的政策要求。

房企融资成本陡增:中小房企面临“生死关”

虽然海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率的波动,但房企在资金压力下,对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。

  虽然海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率的波动,但房企在资金压力下,对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。

  “现在房企融资环境非常严峻。我们公司一个星期借了10个亿,但都是小额度高成本的短期过桥借贷。有的是两三千万一笔,有的是一两个亿一笔。但成本都很高,有些成本已经高达15%,并且设置了严苛的还款条件。如果逾期,借款方可以变卖抵押物。”一家中小房企融资负责人告诉21世纪经济报道记者。

  随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。尤其是中小房企,面临严峻的生存环境。

  据统计,今年5月房企共完成融资金额451.17 亿元,这一规模比去年4月769.12 亿元的融资规模减少了41.34%,融资总额创下近一年以来的最低额。一些房企正在或拟发行的债券、资产支持计划,开始主动收缩融资规模或终止了发行。据申万宏源统计,今年房企约有总计近2000亿到期的房企债务。而三四季度将迎来高峰,在债务到期大潮到来之际,房企融资规模却出现收缩,考验着开发商的资金安全。

  同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道紧缩,监管趋严,融资情况不容乐观。具体来看,6月房企融资金额虽较上月呈现较大幅度的上升,但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券,发债仍面临严峻考验;另外,6月境内银行贷款融资金额继续上涨,信托贷款金额略有下降,融资金额分别位于本月第二、第三,这意味着在发债难度增加的情况下,房企只能通过贷款方式寻求融资。

  融资成本日益上涨

  今年1-6月,房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切。

  根据WIND数据统计,截止到7月13日,今年内地房企发行的海外债券达86只,计划发行总额合计为720.07亿元,与2017年同期的207.54亿元相比增幅达246.95%;根据WIND数据统计,截止到7月13日,今年房地产企业在内地发行债券达566只,发行金额为4559.95亿元,较2017年同期上涨146.23%。2017年同期,房地产企业发行债券188只,发行金额为1851.88亿元。

  21世纪经济报道记者注意到,房企融资成本日益增长。7月12日,雅居乐集团控股有限公司公告,宣布该公司本金总额为2亿美元的优先票据发行。2018年票据发行的本金总额为2亿美元,扣除包销费用、佣金及其他估计开支后,此次票据发行所得款项净额将约为1.98亿美元,发售价将为2018年票据本金额的100%,且票据将按年利率8.5%计息,每半年派息一次,自2019年1月18日起每年于1月18日及7月18日支付前期利息;7月11日,融信中国控股有限公司公告披露,公司拟发行于2021年到期的额外2.25亿美元的8.25%优先票据,且将与于2021年到期的4.25亿美元的8.25%优先票据合并及构成单一系列。

  就整体融资形势而言,据同策研究院监测,6月债权融资额为499.75亿元,占房企融资总量的98.60%,环比上月债权融资所占总融资额百分比(99.75%)下降1.15个百分点;股权融资额为7.10亿元,占总融资金额比重为1.40%,环比上月股权融资所占总融资额百分比(0.25%)上升1.15个百分点,除华夏幸福间接全资子公司的一笔境内再融资,其余均为港股上市公司执行股票期权计划。

  融资成本方面,在已披露的数据中,6月融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券,发行金额为20亿元,利率为4.25%。此外,万科发行的第一期超短期融资券的利率为4.6%。其次,招商蛇口面向合格投资者发行了第二期公司债券,品种一实际发行规模为人民币18.4亿元,最终票面利率为5.25%,品种二实际发行规模为人民币21.6亿元,最终票面利率为4.97%。 融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票),利率为8%。由此可见,市场化融资渠道融资成本较高,普遍为5.5%-7.5%。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽然海外融资成本明显上涨,还要叠加汇率的波动,但房企在资金压力下,对融资的需求量依然非常大。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。现在看,2018年,房地产企业最重要的工作将是降低杠杆率。

  中小房企“生死关”

  新城控股副总裁欧阳捷认为,当前,防范债务风险仍是必须打赢的一场战役,维持房地产流动性适度偏紧将是政策新常态。在上述背景下,房企融资不会轻松。

  欧阳捷观察到,中小房企事实上已经失去了更多传统金融渠道的支持,也没有发债的可能性,除了销售回款、部分信托和高利贷,几乎丧失了融资能力。

  21世纪经济报道记者也从银行人士那里验证了欧阳捷的说法。该人士表示,目前开发商在银行这里获得贷款非常难。“要求地产前100强准入,不过就算批了也不见得有规模。”

  张大伟认为,从资金情况看,目前房地产企业的资金压力相比2015-2016年有非常大幅度的收紧。从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

  不过,欧阳捷认为,大房企的发债依然没有关门,尽管主要是防范房企债务违约,但实际上为房企注入了流动性,显示出并非所有房企融资都难,资源仍然会向大房企和优势房企集中,包括有限的银行贷款额度会优先倾斜大房企,基金寻求与大房企的并购合作,战略投资者参与房企股权融资,大小房企融资“难”不能一概而论。

  张大伟的判断是,中小房企将面临“生死关”。在2017年的国内房地产调控周期内,全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大,但市场的中小房企在2018年将面临全面困境,预计2018年将还会出现多宗股权融资,中小企业被兼并。

  另外,值得注意的是,企业外债的重大改革限制了境外发债投资境内房地产,房企寻求境外融资难度系数继续攀升。同策研究院数据显示,2018年6月房企融资仍以人民币为主,美元次之、港元第三。外币融资总额在4月份大幅上升、5月大幅下降的情况下,6月呈持续下降趋势,环比5月外币融资总额93.24亿元下降51.62%,仅占比融资总额8.9%。其中,美元融资总额43.01亿元人民币(6.5亿美元),环比上月美元融资金额92.11亿元人民币下降53.31%;港元融资总额为2.10亿元人民币(2.49亿港元),占比0.41%;6月没有以新加坡元为货币单位的融资行为。由此可见,外币融资与上月相比绝对值、占比均呈大幅度下降。

  在融资愈发艰难之下,创新融资方式在6月呈多样化,除了典型的与金融机构合作寻求贷款支持,房企还通过发行短期债券、债权或收益权转让以及设立资产支持专项计划进行融资。值得一提的是,6月金科股份发行的2018年度第一期资产支持票据所募集的资金已全部到账,募集金额为16亿元;另外,在租购并举的政策环境下,ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品,7月5日,由恒大发行的资产支持证券-ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会,未来将在上交所发行。(21世纪经济报道 王营)

百余“调控令”,为何难抑楼市“火焰山”?

年初以来,多地楼市升温,“凌晨排队” “冒雨验资” “万人摇号” “库存告急”等疯狂的购房现象再度登临各大门户网站新闻首页,“一房难求”的非普遍现象让供需紧张情绪持续蔓延。从海南自贸港到辽宁丹东,从粤港澳大湾区到杭州、成都、西安,房地产投资客络绎不绝,忙碌打探楼市 “商机”。

  年初以来,多地楼市升温,“凌晨排队” “冒雨验资” “万人摇号” “库存告急”等疯狂的购房现象再度登临各大门户网站新闻首页,“一房难求”的非普遍现象让供需紧张情绪持续蔓延。从海南自贸港到辽宁丹东,从粤港澳大湾区到杭州、成都、西安,房地产投资客络绎不绝,忙碌打探楼市 “商机”。

  中原地产研究中心数据显示,今年1月至6月,全国各地房地产调控政策发布次数超过180次,累计73个城市进行了调控,出台了135条限购政策,176条限贷政策,51个城市及海南全省实行了限售。从调控效果看,房价波动趋缓,热点城市房地产市场调控效果渐显。但另一方面,非调控热点城市却不断加入本轮涨价大军。同时,随着时间的推移,中国楼市对频繁调控已产生抗体,短期行政性调控作用正在减弱。

  频繁调控难抵楼市热情

  今年以来,在一线城市房价受抑制的同时,部分二三四线城市却在“轮番上涨”。国家统计局发布的2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有61个,涨幅最高的丹东达到5.3%。

  在此情况下,各地房地产调控全面升级。中原地产研究中心数据显示,仅5月份即有超过40个城市发布50次调控政策。 “当前,房地产调控已明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”中原地产首席分析师张大伟介绍,5月份发布调控政策的城市主要是房价上涨压力较大的二三四线城市。

  限购、限贷、限售仍是各地祭出的高招。如成都要求提高非户籍购房家庭缴纳社保年限,并规定新购住房3年限售;太原对户籍、非户籍家庭实行差别化限购政策,实行差别化信贷政策,并扩大限售范围;丹东提高非户籍居民贷款首付比例,并要求新房5年限售。

  此外,多地还加强价格管理和市场监管。威海、聊城规定新房3个月内不得涨价;武汉、江门、佛山、海南、赣州等地先后出台监管措施。

  半月谈记者暗访了解到,天津市南开区、西青区一些二手房中介称,在收取数万元“好处费”后,可为不具有购房资格的外地购房者伪造手续,办理购房资质。6月5日,天津市发布通知,要求加强购房人购房资格审查,对不符合调控政策规定者,不予办理相关购房手续。

  警惕购房乱象扰动购房预期

  在房地产调控持续的背景下,种种非理性迹象依然不断涌现。买房人不挑户型、不选楼层,新房一上市即被“秒杀”;杭州一位98岁高龄老奶奶坐着轮椅参与摇号;长沙刚需房12岁孩子中签……市场之疯狂可见一斑。

  比市场更疯狂的,是人们的预期。今年4月下旬,南京桥北板块的明发滨江新城小区发布《告明发业主同志意见书》,要求从今年5月1日起,2077户业主的二手房报价往上提升7000元~10000元/㎡不等。

  种种房地产乱象,让本已渐稳的市场再度蠢蠢欲动。同时,频现的“人才新政”“摇号买房”等现象更明显地刺激了市场神经。今年以来,南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策,一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。“人才新政”引来的却是“炒房客”。张大伟表示,西安4月份房价环比上涨1.6%,与宽松的人才引进政策有很大关系。

  “人才新政”变相降低了限购门槛,使部分城市房地产市场的供给更为紧张,并带来上涨预期。如天津推出“海河英才”计划后就迅速引发“买房潮”。天津市民李先生告诉半月谈记者,自己看好的一套价值240万元的二手房,在“海河英才”计划公布后“坐地起价”,一天就涨了10万。

  除此之外,因行政性限价形成新房、二手房价格倒挂,购买新房者可获得巨额利差,更让投机人群看到了“价值”。目前,已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州和深圳等多个城市实施“摇号购房”政策,一些摇号楼盘甚至出现“抢房大战”现象。

  张大伟认为,“摇号买房”让购房者产生“买到即是赚到”的投机心理,购房者不减反增。“几万人排队抢几百套房”的现象几经炒作,进一步刺激了市场的投机情绪。

  遏制投机,让住房回归居住属性

  有人说,如果一二线楼市在10年间见证了中国房价从底层到登顶的过程,那么如今却有更多的城市在更短的时间内见证了中国房地产市场需求爆发的猛烈程度。

  按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》,2018年一季度城镇新购房中,仅有30.8%为首套房,而第二套房及第三套房占比高达69.2%。

  近10年来,房地产市场快速发展,让房企与投机者赚得盆钵满溢,这也是各种乱象频现的主要原因。对此,业内人士建议,应加快建立房地产长效机制,遏制投机高额获利。

  此前深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿,明确提出未来保障类住房比例将不低于60%,并将严格控制大户型高档商品住房用地,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

  值得一提的是,对于安居型商品房,深圳将实行一定年限内的封闭流转,购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。若购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或满60周岁且购房满10年,则可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。

  张大伟表示,深圳安居型商品房,将有效降低政府的保障成本,降低购买住房的门槛,满足城镇住房困难家庭多层次住房需求。更为重要的是,由于从购买到出售形成闭环,有效压缩牟利空间,降低房地产的投资属性,打击投机行为,影响短期获利的可能性,促使住房向居住属性回归。(半月谈 邓中豪、郑钧天 )

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