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深圳三批土拍演绎冰火两极:4宗地遭爆抢,7宗地底价成交

华夏时报

  历时三个小时,深圳第三轮集中供地涉及的11宗宅地全部成交,揽金368.37亿元。

  值得注意的是,深圳本次集中供地分化较大,7宗地块只有一人竞拍,以底价成交,另外4宗地则迅速达到最高限价和最高限制面积,进入了摇号环节,特别是龙岗宝龙G02315-0026地块,获得14家企业竞拍,14家企业均进入摇号环节,最终,该地块由深圳本土房企星河地产摇号竞得。

  对于本次的分化现象,有专家表示,7宗地块底价成交,主要是因为地块出让附带较多条件,或住宅建面占比不足40%,对房企的资金实力要求较高。而4宗地触顶摇号,主要是因为其利润空间大。

  冷热分化

  11月25日下午三点,深圳市第三批集中供地如期举行。《华夏时报》记者了解到,深圳第三批集中供地共获得天健、华润、招商、中海、保利、安居集团、特发、建发等23家房企参与。值得注意的是,本次参与竞拍的主要是国企央企以及深圳本地的民营房企。

  “5块地都已经被我们家拿了。”在土地拍卖开始前,土地拍卖交易大厅外,一名自称是深铁的工作人员对《华夏时报》记者说。果不其然,土地拍卖开始时,主持人公布的信息显示,深圳第三次集中供地涉及的11宗宅地中,有7宗因为只获得一人竞拍以底价成交,深铁获得5宗,成交总价为178.51亿元。

  底价成交的另外两宗分别由深控投和鸿荣源获得。鸿荣源的出现颇为意外,其被称为深圳的“旧改霸主”,土地获取方式主要是旧改,很少参与土地拍卖。

  尽管超过一半的土地都以底价成交,但这并没有影响另外4宗地块的热度,特别是龙岗宝龙G02315-0026地块,获得14家房企报名。

  拍卖现场,主持人每每叫价,均有多家房企举牌,最后,主持人直接停止叫价,表示接受该地块最高限价的房企举牌示意,结果,14家参与竞拍的房企均接受最高限价进入摇号环节,开始排队登记摇号信息,拍卖大厅内氛围活跃。最终,该地块由星河地产摇号获得。

  该地块为何如此受欢迎?据悉,该地块位于龙岗区宝龙街道清风大道与宝龙三路交汇处西南侧,土地面积1.48万平方米,建筑面积8.76万平方米,均为居住用地,全部建设出售型人才住房,出售型人才住房销售均价不得高于21700元/平方米,最高售价不得高于22800元/平方米。该地块挂牌起始价4.85亿元,最高限制地价5.57亿元。

  除了龙岗宝龙G02315-0026地块, 前海桂湾T201-0168地块、光明玉塘A606-0258地块、光明新湖A641-0030地块的热度也不减,分别获5家、10家、9家房企参与竞拍,最终,该三宗地块全部达到最高限价和最高限制面积,进入摇号环节,分别由深业+盐田、深物业、深业摇号竞得。

  给企业让利

  对于超过半数的地块以底价成交,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,一方面显示了市场情绪并不高,但另一方面也可能是市场看到了机会,果断拿地。“当然,估计前期政府也做了充分的宣传和勾地等行为,鼓励开发商拿地。”李宇嘉对《华夏时报》记者说。

  值得注意的是,第二批集中供地中,深圳首次出现的“全年期自持租赁住房”,并没有在第三批集中供地中出现。对此,李宇嘉表示,这体现了给开发商降成本,不再通过竟自持推高地价。同时,李宇嘉表示,这也是市场下行,预期不好的背景下调整的必然结果。

  对于深圳本次土拍的分化现象,贝壳研究院高级分析师潘浩认为,7宗地块底价成交,主要是因为宗地出让附带较多条件,或宗地的住宅建面占比不足40%,对房企的资金实力要求较高。另外,潘浩表示,相比第二批次,第三批次在规则上取消竞自持面积,转变为竞公共住房(出售型安居商品房、出租型与出售型人才住房)面积,为房企留下一定的盈利空间,4宗地触顶摇号,主要是因为其利润空间大。

  另外,对于参拍企业中国企、央企、本土民营房企占比较大的现象,李宇嘉表示,深圳第二批集中供地已出现流拍,且全国第三批集中供地在大范围降门槛,甚至出现突破供地长效机制(房价地价联动)的现象。对于深圳来说,需要央企国企、本地深耕民企来拿地,给市场传达积极的信号。

  李宇嘉表示,尽管市场下行,但深圳对供地长效机制的坚持和坚守仍在,坚持房价地价联动。据悉,深圳第三批集中供地中,除2宗人才住房用地以外,主要采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,最高溢价率仍控制在15%以内,商品房和可售型人才住房都有最高销售限价。另外,深圳继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式,进一步营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。

  “总的来说,深圳第三轮供地,并没有出现其他城市大幅度降低拿地门槛的现象。”李宇嘉表示,一方面,说明深圳土地价值被各方认可;另一方面深圳要在长效机制的坚守上做出表率。

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