金科股份：转型教育产业 买入评级

　　[摘要]

　　事件描述金科股份公告2016半年报，主要内容如下：2016年上半年公司实现营业收入131.39亿元，同比大幅增长100.27%，净利润6.67亿元，同比增长42.27%；净利润率5.07%，同比下降2.07个百分点，EPS0.14元。

　　事件评论结算高峰来临，非核心城市加速去化。公司在重庆、江苏两地的项目陆续竣工结转，2016年上半年营业收入增长100.27%，净利润同比增长42.47%，净利润增速低于营收增速，主要原因为少数股东受益占比提升，或因合作项目进入结算期所致。公司在报告期内销售额同比增长22%，销售面积增长41%，反映了公司对非核心城市项目的去化加速。

　　负债率平稳，多元化融资，债务结构优化。报告期末，公司资产负债率为83.89%，真实负债率为77.89%，与一季度末相比微幅下降。公司在报告期内通过多模式进行融资，其中资本市场直接融资到账90.5亿元，债务结构得以优化，融资成本创下新低。在销售回款和融资带动下，公司货币资金覆盖率回升至0.72。

　　“核心十城”战略落地，项目布局优化。公司上半年新增获取10个项目，其中获取位于“核心十城”的优质项目8个，获取方式主要为项目收购、合资合作模式，新增计容可建面积约249万平方米，标志着公司重点布局“核心十城”战略落地，公司项目布局得到充分优化。

　　依托地产主业，转型教育产业。公司积极探索转型，战略思路围绕“地产+社区综合服务”，目前教育产业已成为公司转型重点方向。2016年7月5日，公司董事会决定分别出资10亿元成立金科社区综合服务集团和教育投资管理公司，初步锚定了公司未来转型方向初步锚定了公司转型方向，未来发展值得期待。

　　投资建议：公司“核心十城”战略逐步落地，同时加快非核心城市项目去化，项目布局不断优化。依托地产主业，转型教育产业值得期待。

　　预计2016年、2017年EPS分别为0.34和0.42元/股，对应当前股价PE为12.10和9.79倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：转型过程不顺利