[摘要]

　　核心观点：

　　投资设立产业基金，用于首个物流地产项目建设，资金杠杆为1：317年1月20日，公司公告称，拟投资设立首个物流地产产业基金，总规模5亿元，其中全资子公司东百瑞信、福能兴业作为GP分别认缴100万，东百集团作为劣后级LP认缴1.23亿，万向信托作为优先级LP认缴3.75亿，产业基金用于投资公司首个物流地产项目佛山红信物流电子商务产业园的建设。结合基金的结构安排，公司用于红信物流园区建设的资金杠杆为1：3。

　　项目选址布局优，投资回报率有望达8.1%，IRR有望达64%产业基金的设立将有利于推进佛山红信物流园区的项目建设，预计17年二季度正式运营。此外，在一线城市物流用地供应不足的背景下，公司项目将充分享有广深地区高标仓的需求溢出效应。假设项目租金为1.05元/天/平，则运营稳定后租金回报率达8.1%，按照5.5%的退出资本化率，项目平均售价约5280元/平，平均净利润约1687元/平，在1:3的资金杠杆下，IRR高达64%。

　　上调18年EPS至0.96元，维持“买入”评级公司产业基金合作投资模式有助于公司借助基金投融资功能，扩大融资渠道，将有效解决转型物流地产过程的前端资金问题，为公司物流地产规模扩张提供支撑。同时我们根据公司百货零售业务的业绩最新恢复情况、商业地产的最新货值及结算进度、物流地产项目最新的进展及租金情况（假设18年按照5.5%的退出资本化率退出30万方的物流地产项目），对公司业绩进行更新预测，最终将18年EPS由原先的0.90元上调至0.96元。综合来看，我们预计公司16-18年EPS0.16/0.41/0.96元，维持“买入”评级。

　　风险提示公司物流地产项目获取不及预期；项目招商存在不确定性；团队的运营管控能力有待进一步验证；公司物流地产项目后端退出存在不确定性。