2013年度金牛分析师颁奖典礼

李品科:房地产行业制度变革下的蜕变

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来源:中国证券报·中证网
时间:2013-11-09 17:01

  11月9日,“把脉新格局 探寻新机会”中国证券业高峰论坛暨2013年中国证券业金牛分析师颁奖典礼在京举行。国泰君安证券房地产行业研究小组李品科在会上发表演讲。

  李品科认为地产行业受政策影响很大,现在整个房地产行业到了制度变革的时间点,房地产可能接下来会出现大家想象不到的一个变化,这个变化具体后续怎么走要看制度的实行。而对于地产股,接下来一段时间或有估值修复的行情。

  李品科表示过去几年都是房价涨地产股跌,这个逻辑从今年底到明年这段时间会发生变化,尤其是短期政策面,不再成为影响房地产股票走势的一个决定因素。现在到了一个政策整体出现制度变革的时间点,接下来可能都会存在一个比较大的不确定性,就是房地产政策制度的变革。过去的地产政策是压需求,所以地产股谈到政策就变色,09年超过30倍变成现在PE只有5倍,其中政策的影响是非常大的。未来对于整个中国房地产市场而言,总的政策不是打压,反而是拯救已经颓势的投资需求和销量,利好政策包括国企改革,包括非市场化政策的退出。而中性政策也有一点很重要,就是土地改革。

  首先是国企改革,国企改革中地产这块也会比较受益,因为对国企来说土地是很重要的资源。所以当国企改革推开时,一部分开发商是可以持续受到关注的。其实明年对于房地产板块我们的判断是,改革可能是重要的一点,不一定是所有的人都受益,但其中一定有一部分人受益,这部分人在整个股市里可能会有超过整个行业平均的表现。

  其次是土地改革,中国为什么过去十年房价处于高涨的状况,一线城市甚至达到五倍十倍的增长,其中原因就是土地供应的垄断,土地改革如果成为未来的方向,不但对于房地产行业,对于整体经济都会产生比较明显的影响,短期而言,对于开发商来说,地价下降,房价却不会在短期有一个下降的趋势,所以开发商的利润会回升。长期来说,土地制度的变化很可能会造成整个房地产周期顶点的提前到来。所以从土地改革这个角度来说,缓慢而行一定是有利的,也是必须的,不能过快过猛的变化。

  第三个是房产税,即便中国所有的房子全部征收存量房的房产税,考虑到人均大概有20平米的免税状况,房产税税率取按国外标准的1%,中国所有存量房房产税全部征收上来只能够占到地方财政收入的8%,如果要靠征房产税来弥补地方财政的缺口,短期内是很难达到的。所以不会有过大过猛的步骤。

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