多地突发楼市新政

昨晚,对于关心楼市的人来说注定难以入眠,尤其对于投机客更是煎熬。因为,一夜之间重庆、南昌、南宁、长沙等4个城市接连发布楼市调控新政,而且调控均指向同一个方面——限售,而西安则出台新政规定商品房在调整价格前,须向物价局进行价格申报。

5个城市出台限售措施

一晚上五地楼市限售,这个节奏堪称疯狂!监管层这次出手,新政创下了多个纪录,或对未来房价产生剧烈影响;可以说,今晚没买房的要笑了,炒房的则要痛哭流涕!

  重庆

  

  根据重庆市国土房管局发布的《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》要求,从9月23日起:

  凡在重庆主城区范围内(渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区)新购买的新建商品住房和二手住房,须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。

  新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准,新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

  

  南昌

  

  据南昌市人民政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》,南昌实行“限房价、竞地价”政策,对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,实行限房价、限对象、限转让(简称“三限房”)等政策。“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。通过继承方式取得的“三限房”,须在继承人与被继承人取得“三限房”时间累计满5年后方可转让。

  同时,除上述“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外,自9月23日起,在全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围内,所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可转让。

  

  南宁

  

  根据南宁市房管局发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》,自9月22日起:

  进一步加强限制现房转让管理。企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的,须取得不动产权证书满两年后方可转让。

  严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可,对外销售商品房时,在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前,不得收取购房人任何费用。违反上述规定的,责令限期整改,并暂停办理该项目商品房买卖合同网签。

  通知自印发之日起执行,有效期五年。

  

  长沙

  

  根据长沙市住建委发布的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》,9月23日起::

  1.在长沙市购买的商品房(含二手房),取得不动产权属证书3年后才能再次出售。

  2.长沙市个人家庭户和集体户个人,限购一套。

  3.长沙市户籍(家庭为单位)有一套房的,需要在取得首套房不动产权证后3年以上才能买第二套房。

  4.外来户限购一套,需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明。

  5.此政策实施范围为全市(暂不含浏阳市、宁乡市)。

  

  西安

  

  和其它城市发布限售措施不同,西安着眼于通过商品房价格申报控制房价。根据西安市物价局发布的《关于商品住房价格申报有关问题的通知 》要求,自9月25日起:

  商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调整价格前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

  城六区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内的新建商品住房(含已领取预售许可证但尚未售出的商品住房)均列入商品住房价格申报范围。经济适用住房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行,不列入申报范围。

  商品住房价格实行价格公示制度,对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”销售价格在西安市物价局官网上进行公示。

  商品住房价格实行明码标价制度。

  房地产开发企业不得有下列价格行为:

  (一)不按规定明码标价;

  (二)实际成交价格高于公示价格;

  (三)经协议、决定或者其他协同行为相互串通,统一确定、维持、变更价格;

  (四)通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量、操纵价格;

  (五)捏造、散布涨价或者房源断缺等信息,哄抬价格,推动商品住房价格过高上涨;

  (六)法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

限售体现管控新思路:管制房屋流动性

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:

  从此次此类城市的限售政策来看,体现了三个特点。第一是出台的密集性,包括重庆南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列,充分体现了当前对于限售政策落实的肯定,所以各地会逐渐推广此类模式。第二是模仿限购的版本,逐渐收紧。从部分城市的限售周期来看,从过去的两年升级为三年,充分体现了当前类似限售较好的管控思路,即逐渐地根据楼市状况来进行升级。

  从限售城市的特点来看,很多属于当前省会城市中的二类城市,即非一类城市。此类城市的特点在于,限购政策推行的时间较晚,部分甚至没有限购政策。所以在当前各类外溢效应比较明显的情况下,类似的城市需要对持续上涨的房价进行管控,这样就会形成较为明显的管控导向。之所以更加强调限售而不是限购,也是因为此类城市多半是去库存和控房价并轨的城市,所以通过限售,既能实现去库存的导向,同时也可以防范各类短期资金套现的做法。

  从后续市场和政策走势来看,实际上类似的限售政策更多的体现了当前房地产市场的管控新思路,即后续房地产交易中对于房屋流动性会进行管制,从而让“房住不炒”的导向真正落实,从这个角度看,后续对于一些炒房的需求会有较大的遏制,也会使得住房持有的现象更加理性,这也体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立,甚至可以认为限售政策和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。

  对于后续城市发展来说,限售政策会有各类新的版本。第一、试点的城市会扩容,尤其是各类省会城市和重点三线城市。第二、限售周期会延长,进而体现了当前此类城市对限售政策坚决执行的力度。第三、限售的内容会增加,比如说会和限购等政策进行有效结合等。

  后续各市场参与者需要积极关注此类政策。第一、坚持当前政策的导向,不盲目钻政策漏洞,以免出现各类风险。第二、房企需要在营销中积极宣传此类政策,否则会留下很多纠纷。第三、购房者本身应该理性对待当前市场,积极学习政策,从而真正处理好房屋认购的事项。

住宅限售成趋势,周期或继续延长

目前,限售已经是中国楼市调控的一项重要手段。

  3月24日,福建省厦门市祭出“限售令”,成为全国范围内首个出台“限售”政策的城市,厦门规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

  随后,包括四川省成都市、福建省福州市、山东省青岛市、江苏省常州市在内的近40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后,需持有一定年限方可上市交易,期限在2-10年之间。

  多管齐下的楼市政策目前已经取得了初步成效。9月18日,国家统计局公布的“2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,15个热点城市房价环比全面止涨,其中北上广深四大一线城市更是近三年来首现房价全面停涨。

  一线城市价格回落同时,之前受投资资金外溢影响的三线城市房价涨幅也出现回落。数据显示,8月份,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均出现回落,分别比上月回落0.3和0.1个百分点。

  严跃进认为,后续房地产交易中对于房屋流动性会进行管制,从而让“房住不炒”的导向真正落实,后续对于一些炒房的需求会有较大的遏制,也会使得住房持有的现象更加理性,这也体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立,甚至可以认为限售政策和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。

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