REITs是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）的简写，在国外已经形成了一种成熟的金融操作模式。这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与中国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
而根据保利方面公开的信息显示，保利租赁住房REITs是保利联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。
“我们希望能够通过本单产品的试点对国内REITs的进一步发展，乃至公募REITs的推出发挥积极推动作用。”上海证券交易所相关人士表示，这一产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”，通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。
而保利地产相关负责人向记者表示，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，保利集团已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人，希望能够运用其资本运作能力为本单产品的顺利实施提供保障。
保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，保利租赁住房REITs项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs也将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，用以积极开拓住房租赁市场的金融创新。
对于保利租赁住房REITs的落地，市场人士认为，其作为国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，将具有很好的市场示范效应，对国内REITs的进一步发展，乃至公募REITs的推出将发挥积极的推动作用。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，目前租赁市场存在两类运营模式，一类为重资产大房东的资产拥有房租赁，另外一类是轻资产二房东模式。目前通过REITs发现的两单全部为重资产模式。“轻资产模式目前并未获得政策红利。而市场上主流租赁企业目前以轻资产为主”。
张大伟认为，租赁行业的核心问题是租售比悬殊。“按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万的普通住宅，年租金收益不足10万，这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。”
针对央企进入租赁行业，在他看来，目前租赁市场的竞争还处于初级阶段，还没有形成知名度品牌，大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争。央企因为有明显的资金成本优势，而且发展租赁很可能出于非市场因素，更多考虑的是央企责任，政治因素。这种情况下，央企进入租赁市场，很可能会使得其他企业进入成本明显增加。
中原地产研究中心统计数据显示：7月18日，九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来，多省市开启了鼓励租赁的模式。截至目前，有超过8个省份及超过20个城市，累计超过30个省市出台了有关租赁的政策内容。
“建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求”。张大伟表示，“从长远看，政策有利于市场平稳发展，但包括租赁和销售等行为都存着很多问题，所以还需要落地执行过程中的各地细化调整”。
上交所总经理黄红元指出，保利租赁住房REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，是上交所积极响应国家政策，助力住房租赁市场发展的重要举措。
问：国内首单央企租赁住房REITs--保利租赁住房REITs在上交所审议通过，请您简单介绍一下该产品基本情况和主要作用？
答：在中国证监会的部署下，保利租赁住房类REITs项目最近已获得上交所审议通过。该项目是具有权益型REITs属性的资产证券化产品，属于国内首单央企租赁住房REITs，具有重要创新意义和示范意义。本项目总规模50亿元，优先级评级AAA，产品期限18年，分期发行，底层物业资产是上交所上市公司保利地产自持的优质租赁住房。
本项目对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓，该类公寓填补了当前租赁市场的短版，具有较好的社会意义。围绕住房租赁市场开展资产证券化业务，也是国外资本市场的通行做法，对于加快推进住房租赁市场建设具有非常积极的推动作用。此外，本项目还有一个亮点是分期发行，发行人可以根据自身与市场发展情况，在两年的有效期内灵活安排发行批次和规模，体现了我国REITs市场的发展创新。
问：本单保利租赁住房REITs对市场有哪些积极意义？对住房租赁市场的影响几何？
答：习总书记在十九大报告中强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，为住房市场的发展指明了方向。近期，国务院办公厅制定发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的有关文件，住房城乡建设部、证监会等九个部委也专门制定了加快发展住房租赁市场的通知，明确提出了推进“REITs试点”的战略部署。本单租赁住房REITs的落地，是上交所积极响应国家政策，落实主管部门部署的，为优质住房租赁企业提供金融服务的重要举措。
近几年来，社会各界特别关注住房租赁市场的发展。推进住房租赁市场发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场、资本市场的服务和支持。本单租赁住房REITs产品的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径，盘活存量房屋用于租赁市场，增加租赁住房的有效供给，从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场，也使相关企业能够充分利用社会的资源，合理控制成本，实现多方共赢。
问：目前国内租赁住房REITs市场发展如何，现有规模多大，未来上交所会在其他领域做类似的尝试吗？
答：上交所股票市场在服务优质企业上市，促进实体经济发展发面已为广大投资者熟知，此外我们的公司债券和资产证券化等创新产品也在服务实体经济方面取得了长足的进步。截止2017年10月，上交所资产证券化产品融资规模将近7000亿，存量规模为5000亿左右，在支持绿色经济、扶贫普惠、推进基础设施建设等方面已经取得了一定成绩。
租赁住房REITs，就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
问：请简单介绍一下，这个产品的风险控制机制主要体现在哪些方面？
答：资本市场创新要牢记风险防控为先，作为创新的首单试点，风险控制很重要。本单产品分为优先级证券和次级证券，优先级证券销售专业投资者，次级证券由保利地产自持，实现了良好的风险分配，确保了产品安全性。此外，资产证券化产品的安全性还具有稳定现金流的支撑和保障。以本单产品为例，租赁住房的租金收入相对稳定，为产品的收益分配和投资者权利保护提供了支持，同时，该专项计划间接持有标的物业；租金收入与底层物业都通过相关安排独立于保利地产公司资产，实现了与保利地产本身的风险隔离，为产品的安全性提供了良好的保障。
此外，本产品也充分借鉴了一些国外成熟做法，参与各方作了一些针对性的安排，力争实现整体风险可控，确保此类产品后续持续健康发展。（以上内容综合自经济参考报、新京报、上交所网站等。）