北京地区楼市博弈仍然在持续。
近日，《证券日报》记者走访调查了北京地区多家银行和房产中介发现，从整体情况来看，目前首套房贷款利率主流仍是基准利率上浮10%，包括五大行、招商银行(港股03968)、华夏银行、北京银行等多数银行都是执行这一标准。而光大银行、浦发银行、兴业银行、民生银行等银行则上浮程度较高，为基准利率上浮15%-30%。
此外，京城楼市持续了一年多的买方市场格局也有所松动，部分交易呈现出卖方一口价的局面。
优质客户首套房贷款利率
有望获批“基准上浮5%”
近日，《证券日报》记者走访了北京地区的工商银行(港股01398)、建设银行(港股00939)、农业银行(港股01288)、中信银行(港股00998)、招商银行、中国银行(港股03988)、交通银行(港股03328)、北京银行、华夏银行、天津银行(港股01578)、光大银行、兴业银行、民生银行、浦发银行等在内的14家银行网点。
其中，10家银行的个贷经理表示，首套房贷款利率最低上浮10%；1家银行表示最低上浮15%；1家银行表示最低上浮20%，2家银行表示最低上浮30%。
以某股份制银行朝阳支行为例，工作人员告诉《证券日报》记者：“如果资质、工作单位、收入等都符合标准，申请到基准利率上浮10%应该没问题，不过我们支行业务相对较多，房本抵押后一个月肯定放不了款。”
还有股份制银行的工作人员表示：“我们支行今年以来基本暂停了按揭贷款业务，主做经营贷等，您可以咨询一下北京分行看哪个支行有房贷额度。”
在某城商行，工作人员表示：“目前首套房贷款利率最低上浮10%，贷款300万元以下、房本抵押后一周左右放款，贷款300万元以上放款周期为房本抵押后半个月。”值得注意的是，该银行要求房屋按揭贷款首年内不能申请提前还款，办理提前还款，银行将收取还款金额的1%作为违约金。
在首套房贷款利率方面，各家房产中介的口径比较一致。《证券日报》记者走访的几家房产中介，经纪人都表示：“目前首套房贷款利率为基准利率上浮10%，客户敲定房子后，我们会根据合作银行当时的贷款利率和放款周期，提供利率最低、放款最快的银行供客户选择。”
有个别房产中介在本报记者咨询时表示：“如果客户资质特别好，可以帮助申请基准利率上浮5%。”不过当记者进一步询问“何为资质特别好”时，上述经纪人又表示“没有明确的标准，具体问题具体分析”。
融360发布的截至6月18日的数据显示，在29家北京地区银行中，11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，15家为基准利率上浮10%，1家为基准利率上浮15%，2家为基准利率上浮20%。不过，11家标注最低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为基准利率上浮10%。
不同银行首套房贷款利率上浮比例不同，意味着买房的成本差距。《证券日报》记者简单计算，按照贷款100万元，贷款25年，等额本息还款法，贷款利率是基准利率1.1倍时，月供为6075.36元，利息总额为822608元；当利率提高到基准利率的1.2倍时，月供增加到6369.86元，利息总额为910958元；当利率提高到基准利率的1.3倍时，月供增加到6671.07元，利息总额为1001321元。
融360日前发布的最新监测数据显示，2018年5月份，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。
其中，北京地区首套房贷款平均利率为5.45%，相当于基准利率的1.112倍，较上月上涨9个基点。
京城二手房销售
显现卖方市场苗头
根据我爱我家市场研究院统计显示，2018年5月份，北京全市二手住宅共网签18096套，比去年同期上涨67.5%，比今年4月份增长32.3%，这是2017年3月份以后的首次同比环比同步上涨，涨幅创下了14个月以来的新高。
在价格方面，根据国家统计局数据显示，北京地区5月份二手房销售价格环比上涨0.3%，同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面，北京也实现环比上涨0.2%。
端午节假期，《证券日报》记者以购房者身份走访了北京市朝阳区、海淀区的多家房产中介。多个经纪人表示，“近期门店带看数量明显增多，二手房成交量增加，部分业主开始小幅提价”。
海淀区某房产中介经纪人告诉本报记者：“目前成交很快，尤其是优质房源，只要业主诚意出售，一周内都能成交。”
还有经纪人告诉本报记者：“目前多数业主都没有什么议价空间，有不少业主直接表示，‘价格不能商量，觉得价格合适才能见面聊’。”
在走访过程中，本报记者还随机采访了部分购房者。
一位购房者表示：“我中意的一个小区新上一套房源，挂牌当天我看完房子，和带看的经纪人走回门店的途中就被告知‘已经成交了’。”
还有一位已经签订购房合同的购房者告诉记者：“我今天本来是来网签的，结果没办成。中介给出的原因是提交资质审核的人数太多，没有按照约定时间出结果，让我明天上午等通知。”
端午小长假首日，自然资源部相关人士透露，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。
业内人士表示，不动产登记信息联网，一方面是我国自然资源统一确权登记工作的基础，也是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下，调控将更有针对性，房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。
“红五月”再现 成交量环比上涨
5月份，各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。
据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4个和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。
但从环比来看，市场有一定反弹。近日，国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.7%和0.6%。
在刚刚过去的端午小长假，因“红五月”的延续，楼市成交也处于较高水平。数据显示，今年端午假期前两日的16日、17日，广州新建商品住房分别成交426套、369套，较2017年端午前两日的130套和78套相比，同比上涨幅度高达227.7%和373%；上海方面，前两日新建商品住宅分别签约278套、122套，深圳商品住宅签约202套，也较上年有较大幅度上涨。
中原地产市场总监张大伟表示，4月份以来全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上扬，导致目前大部分城市成交量环比上涨，市场签约数据上扬。在此影响下，6月份市场或继续上行。
调控持续收紧 下半年或降温
事实上，5月下旬，因部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视，住建部连续两次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
在此背景下，天津发布相关新政，明确坚持调控政策的连续性稳定性。天津国土房管局相关人士表示，“要严格执行房地产市场调控政策，加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。”
6月13日，嘉兴市发布新政明确指出，房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源，不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出，在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。
嘉兴住房保障局相关人士介绍，此次明确完善商品住房预售许可管理、健全商品住房公开销售制度、严格落实购房实名制、严禁价外加价、维护购房贷款权益、加强商品房预售资金监管。
除房地产调控持续收紧外，房地产企业的资金也迎来了较大挑战。自5月份以来，房企资金压力凸显，同策研究院融资报告显示，2018年5月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共451.17亿元，环比4月份的769.12亿元下降41.43%，融资总额为2017年5月份以来最低。海外融资总量环比4月份的376.12亿元下降了75.21%。同时，资金重要来源的发债也被阻。5月份以来，合生创展、富力地产等10多家房企中止了公司债发行，累计额度超过500亿元。
对此，张大伟指出，没有支撑的房地产热度不会一直下去，一旦市场发生转向，房企应警惕资金风险，谨慎布局。
上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，整体来看,进入2018年下半年，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资两位数的同比增幅将难以持续,预计后续曲线将出现回落,年底回落至4%左右。同时，在销售走弱的影响下，预计新开工面积将出现小幅回落态势,全年同比增长2%左右。
全国“一盘棋” 长效机制加速建立
自然资源部最新消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段，这也意味着，不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。
自然资源部副部长王广华介绍，针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题，近日，自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。他指出，实施不动产登记以来，全国共发现违法违规办理登记303件，国家土地督察机构在近年来的督察中发现，有些地方为了融资需要，为公益性的道路、公园、公共设施等土地，违规虚假办理抵押登记，有的地方与第三人恶意串通违规登记，泄露登记信息。
自然资源部最新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。
事实上，我国不动产登记工作早已展开。2014年，经中央编办同意，国土资源部调整成立了部不动产登记中心。截至2015年底，全国335个地市州盟、2789个县市区旗完成了不动产登记职责机构整合，分别占100%和98%。同时，2016年，针对登记簿册统一，不动产统一登记制度在基层全面落地实施。
有业内人士表示，不动产信息联网，将对房地产税开展提供基础支撑。“虽然现阶段并不意味着房产税将马上开征，但将对我国调控政策的制定与执行提供有效的数据支持。”
以沈阳为例，日前沈阳试点推行不动产登记和税收征缴“一窗受理”，两个部门便不需要对申请人的自然信息、共有人约定情况、房产限购与否进行重复确认。
“房地产税或加速提上日程。”上述人士介绍，除了房地产立法外的几大基础条件已在有效推进中。一是不动产信息联网；一是国家税务征管体制改革也进入了新的阶段。日前，按照党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的决策部署，全国各省（自治区、直辖市）级以及计划单列市国税局、地税局合并且统一挂牌，标志着国税地税征管体制改革迈出阶段性关键一步。
“虽然是端午节假期第一天，但是来看房的客户并不算少。”北京南四环某楼盘售楼经理对中国证券报记者说。在售楼大厅内，记者看到有三五组看房客户，样板间内也不断涌入看房者。截至当日17点，售楼经理称已经接待了约20组看房客户。
业内专家表示，近期一二线城市供给在逐步改善，房地产市场交易开始有所活跃。二季度开始预售证管控边际放宽，以及部分开发商应对资金链趋紧采取快速周转策略，使推盘量相应增长。从后续调控来看，难言全面放松，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。从长期来看，供需失衡是导致目前房价高涨的主要问题。房价调控政策需要从供应端入手，加大市场供应以及建立多元的供给渠道。
楼市活跃度上升
“当前该楼盘在售的是精装修‘准’现房，最早今年底可交房。根据户型不同，房价略有差异，整个楼盘均价每平方米8万元。”据上述售楼经理介绍，开盘一个半月以来，已经卖出两百余套，目前还剩140余套在售。
伴随着销售量的提高，优惠活动和折扣也“难见踪影”。作为四环以内为数不多的在售楼盘之一，该售楼经理称该楼盘只在开盘前3天有一定优惠。目前没有任何折扣或者活动，均是一口价，且首套房房贷利率上浮10%，二套房房贷利率上浮20%。“四环内新建商品房越来越少，周边棚户区改造以改建基础设施为主。而且我们楼盘价格定得比较低，所以今后肯定也不会有活动。”
值得注意的是，开发商捂盘惜售的情况也受到了限制。该楼盘的售楼经理称，“本来这个楼盘是打算年底再卖，但是北京市住建委不允许，因为到时候现房价格肯定较高，有可能会扰乱房价，因此让我们先按期房卖。但我们还是会保留部分房源，到年底楼盘装修完毕之后，作为现房出售，到时可能会涨价。”
事实上，国家统计局的数据也显示出近期一线城市房价有上涨的趋势。从环比看，5月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期市场确实有回暖的迹象，一方面是因为新盘供应增加，另一方面是过去持续压抑的市场需求在近期有所释放。压抑的市场需求带来了交易量提高和价格上升。总体上来讲，类似北京市场的需求并没有减少，此前不过是部分需求被压抑。
中原地产研究中心统计数据显示，16日、17日，北京新建住宅网签分别只有5套、4套，上海分别为278套、122套，广州分别为426套、369套，深圳分别102套、100套。中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势看，6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是限价政策严格的区域，购房者依然集中入市。
交易秩序亟待规范
中原地产研究中心统计数据显示，以6月截至17日的月内市场数据看，二线城市环比继续上升，平均上升8%，同比上涨接近30%，其中热点城市主要有杭州、南宁、南京等。
同策研究院数据显示，从商品住宅供应量和成交面积来看，其监测的15个二线城市，5月商品住宅供应量为1148.98万平米，环比上涨47%，同比上涨21%；成交面积为1421.52万平米，环比大幅上涨12.6%，同比上涨8%。
“近来二线城市楼市升温产生了两个现象，反映出房地产市场交易的相关秩序亟待规范。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，一是“抢房打新”。限价令下，一二手房价格倒挂，显著的套利空间引发了更浓烈的市场投机氛围，掀起了一拨“楼市打新”热潮。尽管目前已有8个城市开始采用公证摇号的方式确保新盘销售的公平性，但若没有有效的刚需群体倾斜措施，庞大基数的稀释反而是对刚需的不公。高价诚意金和内幕交易等乱象更不利于刚需群体获得购房机会，与限价政策的初衷相悖。
二是“抢人大战”。自去年以来，已有50余座城市和4个省份推出人才引进和安居政策，多以降低落户门槛、提供住房补贴和优惠的公积金政策吸引人才扎根。从原因来看，与人口红利减少背景下提前为地区发展储备高学历高技能人才有关；而从结果来看，将“留住人”直接与房地产市场挂钩，这种变相的放松限购限贷均实际拉动了当地楼市成交。
也有专家认为，二线城市有政策“利好”或松动，并且很多城市去化周期偏小，供应压力较低。虽然出现了较多的调控政策，但政策的作用体现了一定的滞后性。
后续调控难言放松
上海易居房地产研究院研究员詹毅凡介绍，当前全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，已经重新回到了“偏热”区间，各地政府必须防范失控风险，防止市场进一步升温。
统计局数据显示，5月，各地继续坚持“房住不炒”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市先后出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。比如，成都、太原、西安、丹东、贵阳、哈尔滨等城市均出台调控政策，控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、严厉打击房地产开发企业捂盘惜售和规避调控政策等。
“目前全国房价环比增幅连续3个月扩大，且已达到近19个月的最高值。二线城市的同比增幅也有所反弹。”詹毅凡预计，在部分热点城市，三季度依然有升级调控的可能。
从需求端来看，川财证券分析师徐伟平认为，目前一二线城市库存去化月数大致在8、9个月左右，已经低于一般12个月的合理水平，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。而部分三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，需求端调控的政策难言全面放松。低库存下存在价格上行风险，将推动供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管等。
詹毅凡也认为，从长期来看，供需失衡是导致目前房价高涨的主要问题。房价调控政策需要从供应端入手，加大市场供应，建立多元供给渠道。