随着多地加速建设培育住房租赁市场，以往“重购轻租”的房地产行业正在逐渐转变。
“总的来看，去年以来的楼市调控与历年相比，最大的不同就是住房租赁市场获得前所未有的重视。事实上，若从租赁政策的深化来看，虽然2015年就已提上日程，但真正全面落地还是在2017年。”安居客房产研究院首席分析师张波在接受本报记者采访时表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房划等号，但未来十年，中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城，所以，一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下，通过住房租赁市场来更好地满足人民的居住需求可以说是现实需求。
在张波看来，未来在发展住房租赁市场方面，应该从三方面做文章：首先，是增加租赁房源的供给量。不但要在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持；其次是通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”；最后还要在租赁市场中的金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。
记者注意到，当前越来越多的房企在发展住房租赁的过程中开始寻求金融支持。如去年10月份保利地产发布国内首单租赁住房REITs、今年2月份碧桂园百亿元租赁住房REITs获批。再比如继今年1月份龙湖集团获批全国首单公募住房租赁专项公司债券后，近日绿城集团住房租赁专项公司债券同样被上交所获批。
值得关注的是，近日央行副行长潘功胜表态称“今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。”可以预料到，住房租赁市场将在今年继续大放光彩。
自去年7月住建部会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点后，试点城市地方政府纷纷将组建、扶持国有租赁公司作为培育租赁企业的重要举措。住建部部长王蒙徽日前在全国两会上接受央视采访时透露，12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年在提供给租赁住房和共有产权住房这一方面的用地能够占到增量的30%。
在国家部委和地方政府的大力推动下，阿里、京东、银联等相继进入住房租赁市场，万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉等房企则抢先“卡位”长租公寓业务，政企合力推进之下，我国的住房租赁市场建设已然加速。
互联网巨头竞逐租赁市场
据了解，在12个试点城市中，不少城市把组建和扶持国有租赁公司列为培育租赁企业的重要举措。比如，武汉的首批国有住房租赁平台是由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业所组建的5家公司；广州的首批国有租赁住房企业分别是广州珠江住房租赁发展投资有限公司和广州越秀住房租赁发展投资有限公司。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，国有租赁公司可能有两方面作用：第一，承担政府推出的租赁住房用地的建设、管理及运营的职能；第二，未来可能还会承担在市场上收购存量房源的职能。
另有一些试点城市则引入了互联网巨头。2017年8月，在杭州市政府主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团旗下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。同年10月，北京市住房和城市建设委员会网站显示，京东全资控股的北京京东尚科信息技术有限公司成为北京住房租赁监管平台技术合作项目的中选单位。
对于互联网巨头跨界“涉房”，易居研究院副院长杨红旭认为，阿里、京东等企业看中的是住房租赁市场的“大蛋糕”，但更重要的是，通过搭建政府信用担保的管理平台，从中获得房地产客户的居住数据，将这些数据与已经掌握的吃、购、玩、行等数据打通，形成数据闭环，对研判未来零售业营销战略大有好处。
金融支持文件有望出台
央行副行长潘功胜昨日在全国两会上接受媒体采访时表示，今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件，有望今年上半年出台。
为加快住房租赁市场发展，有关各方一直不遗余力，金融领域的企业亦是如此。从中国银联与沈阳市房产局、武汉住房保障和房屋管理局先后签署合作协议，到建设银行与广东、上海签署住房租赁战略合作协议，再到中国银行与万科、中海地产、华润置地、招商地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产、绿城等签署住房租赁市场金融服务战略合作协议，金融企业对住房租赁市场的“渗透”正在不断深入。
另一方面，近年来REITs产品规模加速增长。华泰证券研报显示，截至今年2月7日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只，总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上就已经超过前3年总和。
住房租赁市场正迎来前所未有的发展机遇，包括万科、碧桂园、招商蛇口、龙湖地产、旭辉控股集团在内的众多房企已进入这片蓝海，部分房企在2017年年报中也表达了对住房租赁市场的看好。
旭辉控股集团在2017年年报中表示，作为公司房地产与创新业务板块，领寓公寓签约供其管理的公寓规模超过20000间，已成为中国增长最快的长租公寓营运商之一。
3月8日，在上海市银行同业公会召开的“沪上银行话开年”新闻通气会上，建设银行上海市分行行长段超良表示，2018年将进一步加大对住房租赁市场的支持力度，继续增加对租赁房建设企业和项目的信贷投放，推出自由开放的住房租赁共享系统，开办住房服务中心特色网点，提供更多的线上租赁房源、更好的租赁信贷配套产品和更便捷的线上办理手续，打响“要租房，到建行”的新品牌。
目前，住房租赁市场需求总量大，一二线需求增速分化；中高端需求逐渐被覆盖，低端需求有待开发。为扩大租赁住房供给，相关政策陆续出台，除加大招拍挂租赁房供地力度外，一定条件下，商业用房和工业厂房可以改造为租赁住房，试点城市集体建设用地可用于建造租赁住房。
建行领先全市场，现阶段银行介入住房租赁市场主要有三种模式：与政府合作为主，为政府联手建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品；与房企合作，银行与房企签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，与此同时，银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品；与公寓运营商合作，为小业主提供一次性贴现金融产品，从小业主手中收房，实际也是住房租赁权的出售，然后交由公寓运营商承租与运营。
从供给端来看，长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，集体土地入市、金融支持都会一定程度上提升租金回报率预期，从而吸引更多资本进入。政策密集出台促进住房租赁市场健康发展、“租售同权”保障承租人权益，为住房租赁市场提供了可靠的保障。
政策的支持将为住房租赁市场发展带来广阔的市场空间，相关上市公司将受益。A股市场上世联行（002285.SZ）、国创高新（002377.SZ）、昆百大A（000560.SZ）以及三六五网（300295.SZ）等值得关注。