长租公寓运营探秘：龙湖冠寓如何破解出租率难题？

　　轻资产方面，龙湖主要选择一二线城市中心区、办公商务区及周边功能区域产业园区，地铁沿线，且配套服务丰富的地段；在一些集体用地获取中，也会拉动和引入当地的生活服务资源，践行CityHub理念。

　　冠寓CEO韩石介绍，冠寓在扩张过程中，将先从轻资产入手，一般是对有十年以上租约的物业进行改造，或以股权合作、委托管理等方式获取项目，以此快速形成规模，未来逐步加大重资产比例；早期早期轻重比例是8∶2，后期将实现6∶4甚至2∶8，最终以重资产为主。

　　规模化指向盈利

　　对于长租公寓而言，提升出租率只是未来盈利的第一步，当前的长租公寓运营商仍普遍处在规模化、拼运营阶段。

　　通过累积一定程度的规模，提升出租率，夯实运营基础，带来稳定现金流，然后再打包成资产证券化产品，甚至上市实现退出，这是目前长租公寓运营商普遍选择的一个路径。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，长租公寓的盈利突围点一是规模化，二是成本控制。

　　龙湖冠寓在规模扩张中颇有优势。对于轻资产项目的拓展，冠寓制定了全景计划，即7天内判断一个项目是否值得获取，获取项目到开业运营的周期控制在五个月左右。

　　此外冠寓还具有成本优势，依托龙湖集团，冠寓建立了自己的招标采购体系和成本控制计算模型，对集采、价格、运营等成本进行控制；在资本市场上，龙湖仅4.7%的资金成本也是一大利器。

　　“我们做冠寓业务是先算大账。”龙湖有关人士表示，冠寓首先从战略业务的角度考量，选择进入某些城市，除了几项关键指标，不会抠特别具体的投资细节。

　　龙湖表示，希望在三年内能把规模做到一定程度，三年内集团不对长租公寓的利润指标进行考核。

　　韩石透露，在2017年实现1.5万间之后，冠寓中期发展阶段将以5万间作为节点；第三阶段争取三年之内达到行业前三甲，同时营收超过20亿元的目标。

　　目前冠寓轻资产模式毛利率是35%以上，动态投资回收期是五到六年左右；重资产模式未来则“希望一方面通过物业运营升值，具有稳定租金收入，可能推出REITs、ABS；另一方面是物业带来的增值。”

　　海通证券在调研了南京冠寓的基础上假设，长租公寓在轻资产模式下测算，200间左右的集中式公寓，主要装修成本回本时间大约需要7年；资产运营稳定后，净利润大约占租金15%-20%，占租金差33%到 42%。长期现金流入和利润的增长，主要来源于租金增速高于底租租金增速所带来的增量收益。

　　重资产模式运营下测算，长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外还需要覆盖收购成本，大大增加了回本时间。不考虑任何租金上涨的情况下，回本时间需要大约18年。

　　2016年12月20日建行广东分行行长刘军指出，租赁回报率达到5.5%是个最基本的底线。在利用集体土地做租赁、轻资产模式下，机构房东可通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。

　　而自持拿地以租金回报率叠加房屋增值收益计算，持有十年以上，年收益率将能达到或超过5.5%。

　　刚刚在上周将深圳豪宅项目深业中城转为自持长租公寓的深业集团，就希望能通过租金+增值收益获得更多回报。

　　2016年12月27日深业集团副总裁董方认为，从长远来看，租赁产品会带来稳定的现金流，一定程度上可以对冲销售政策风险的冲击；持有一定时间带来物业增值的价值，也应该是很高的。